קרדיט: JazK2 / Shutterstock.com
אם אתה מחפש בית, אתה הולך לראות הרבה בתים משותפים ובתים המנוהלים על ידי איגודי בעלי בתים - ישכ-370,000 עמותות בעלי בתיםבארה"ב, ובערך 75%מכל הבתים החדשים שנבנו הם חלק מאיגוד משותף או איגוד בעלי בתים (HOA). זה אומר שתצטרך לקחת בחשבון עמלות מסוג כלשהו, כמו גם הערכה מדי פעם עבור עלויות תיקונים או תחזוקה בלתי צפויות, כאשר אתה מחטט את המספרים שלך כדי לקבועכמה בית אתה יכול להרשות לעצמך.
יש הרבהסיבות להיזהרשל HOAs ולוחות דירות, אבל רבים מהם הם "הֶכְרֵחִי" עמותות שאי אפשר להימנע מהן להצטרף אליהן כשאתה קונה את הבית שלך. בעוד סיפורי אימה שלHOAs דרקוניים מדיבשפע, HOAs ולוחות דירות רבים מנוהלים היטב על ידי אנשים רציונליים ועושים עבודה טובה בניהול הכספים והמרחבים המשותפים של הקהילה.
אבל אם אתה קונה לשכונה המנוהלת על ידי עמותה קהילתית פסולת או גבולית-פושעת, סביר להניח שיש בעיות כלכליות נסתרות. זה אומר שגם אם אתה אוהב את הבית והשכנים ודמי העמותה מקובלים, עלולות להיות הערכות עצומות שיגיעו לך אחרי שתסגור את הבית. אם אתה שוקל לקנות בית המנוהל על ידי עמותה, הנה כמה רמזים שאתה עומד לקנות לעתיד של הערכות עצומות.
רזרבות נמוכות
עמותת בעלי בתים מנוהלת היטב צריכה לשמור על "רזרבות" - כסף שהופרש להוצאות בלתי צפויות, כמו תיקוני חירום. אם ה-HOA או לוח הדירהאין כסף ברזרבה, כל בעיה שתעלה תגרום להערכה מיוחדת. ואם במקרה תקנו את היחידה או הבית שלכם רגע לפני שהפטיש יורד, אתם עלולים למצוא את עצמכם נאלצים לפלג על שקית מזומנים זמן קצר לאחר ביצוע אחת הרכישות הגדולות בחייכם.
בכל פעם שאתה שוקל לקנות בית המנוהל על ידי עמותה, אתה צריךתסתכל על הכספיםכדי לוודא שהוא פועל בצורה מוכשרת. אם אתה שם לב שהרזרבות נמוכות מאוד, זה רמז שאתה בעצם קונה בית עם צד של הערכות מתקרבות, כי העמותה תצטרך להצמיח את הרזרבות שלהם איכשהו - או תצטרך להכניס את היד לכיס שלך כשמשהו גדול משתבש, כמו גג דולף או תביעה נגד הקהילה.
אין תיקונים
חלק מבדיקת הנאותות שלך על כל עמותה קהילתית צריך לכלול הסתכלות על רישומי התחזוקה והתיקונים. חוסר בתיקונים אחרונים עשוי להצביע על כך שיש רשימת כביסה של בעיות שיהיו בקרובשֶׁלְךָבעיות.
לדוגמה, גגות הם יקרים. אם אתה קונה דירה בבניין שלא היה לו גג חדש כבר עשרות שנים, זה רק עניין (קצר) של זמן עד שיהיה צורך בגג חדש, וכנראה שתהיה הערכה כדי שזה יקרה . מה שאתה רוצה לראות הוא תיעוד ברור של תחזוקה ותיקון קבועים ויזומים. בטח, כל תחזוקה ותיקונים עולים כסף, אבל עדיף לשלם עמלה קבועה הגיונית שאתה יכול לתקצב מאשר להתמודד עם ביקוש פתאומי לכסף.
למדינות שונות יש דרישות שונות בכל הנוגע לרשומות, ואפילו לאגודה בריאה אולי אין רישומי תיקונים ותחזוקה שנמשכים יותר מכמה שנים אחורה - אבלהם צריכים לקבל אותם, והם אמורים להיות מסוגלים לומר לך מתי לאחרונה תוקנו, הוחלפו או שופצו פריטים בכרטיסים גדולים כמו גגות או שטחים משותפים גדולים. יש לראות כל סימן לתחזוקה קהילתית דחיית כשתג מחיר מרחף מעליהם כמו חזון לעתיד יקר מאוד.
הרבה ליטיגציה
רמז אחד גדול לכך שתקבל הערכה ענקית זמן קצר לאחר סגירת ביתך החדש הוא ליטיגציה: אם העמותה שלך מסתבכת בתביעה גדולה (או רשימה ארוכה של כאלה), לא רק שהעלויות המשפטיות יגדלו אלא גם פשרה או ממצא נגד העמותה ייצאו מכיסכם בצורה של אגרות או שומות גבוהות.
רישומי בית המשפט הם ציבוריים (לעיתים קרובות חיפוש פשוט של שם העיר שלך ו"רישומי בית המשפט" יביאו אותך לנקודת ההתחלה הנכונה), אז אתה אמור להיות מסוגל לחפש במסמכים המקומיים את שם העמותה. אם מועצת המנהלים או ה-HOA תובעים או נתבעים על ידי כל מי שיוצר, זה לא רק מרמז על קהילה מנוהלת בצורה גרועה, זה אומר שתשלם חשבונות משפטיים ברגע שתיקח בעלות.
נחלת הכלל מתפוררת
אחד התפקידים העיקריים של עמותה קהילתית הוא לשמור על השטחים "המשותפים". בקהילות מסוימות, זה די בסיסי - כבישים ומדרכות, בעיקר, או הגינון מחוץ לבניין. אבל יש קהילות שמתהדרות במועדונים, מגרשי משחקים, בריכות, סיפונים על הגג ואזורים משותפים אחרים שהם חלק מהפיתוי עבור רוכשי בתים.
כאשר שוקלים דירה או בית מתחת ל-HOA, צא לסיור באזורים המשותפים. האם חדר המסיבה במצב מצויין, או שהוא משופשף, ומערכת הסאונד יצאה משימוש? האם הבריכה התרוקנה כבר חמש שנים? אם השטחים המשותפים שופצו לאחרונה ב-1985, בסופו של דבר יהיו תיקונים או שיפוצים נחוצים, והחשבון הזה עומד בפתח.
אין ניירת
אחת הדרכים הטובות ביותר לקבוע את בריאותה של קהילה היא לעיין בכמה שנים של פרוטוקולים של פגישות וניירת אחרת. אלה יספרו לכם כמעט כל מה שאתם רוצים לדעת, החל מהתנהלות העמותה ועד איך הם ניגשים לתיקונים ותחזוקה.
דגל אדום אחד גדול? אם הדירקטוריון או HOA לא יחלקו איתך את הדקות האלה, אוצְבִיעוּתלשתף אותם. זה צריך להיות ברור שאף התרחיש אינו טוב: אם הם פשוט מסרבים לתת לך גישה, סביר להניח שהם מסתירים משהו (משהו שעלול להיות יקר מאוד עבורך ברגע שאתה הבעלים) או שהעמותה מתנהלת בצורה גרועה ולא טובה רישומים נשמרים בפועל. כך או כך אתה צריך להניח ללא דקות = הערכה גדולה בדרך, כי סודיות או חוסר יכולת אף פעם לא משתווים לממשל פיננסי תקין.
אין פגישה אחרונה
אם אתה לא יכול לקבל פרוטוקולים וניירת של ישיבות דירקטוריון של כמה שנים כי לאהיהישיבת דירקטוריון בעוד זמן רב, לא רק שזה אומר לך שכל הקהילה מנוהלת בצורה גרועה, זה אומר לך שיכולות להיות הרבה בעיות שאורבות מתחת לפני השטח. גם אם הבית או הדירה במצב מצוין והעמלות ניתנות לניהול, אם אף אחד לא טרח לקיים ישיבה של מועצת הדירה או של עמותת HOA במשך שנים, זה אומר שאף אחד לא שם לב לדברים כמו תחזוקה, תיקונים ועוד. עלויות. אבל בעיות לעולם לא נשארות חבויות לנצח, וסביר להניח שברגע שתסגור את היחידה שלך, כל התרנגולות האלה יחזרו הביתה לנוח.
