רכישת בית היא מרתיעה עבור כל אחד, אבל זה ידוע לשמצה אם אתה עצמאי. לאנשים קשה יותר לקבל משכנתא כשהם עובדים עבור עצמם, כי זה לא כל כך קל להוכיח שיש לך הכנסה קבועה. זה דורש הרבה ניירת: טפסי מס, מכתבים, רישיונות. המפתח להקל על הכל הוא לתכנן מראש. הנה מה שאתה צריך לעשות.
ודא שאתה יכול לאמת את ההכנסה שלך
המלווים רוצים לדעת כמה כסף אתה מרוויח לפני שהם מחליטים לתת לך כסף. זה הגיוני; הם רוצים לדעת שבאמת תוכל להחזיר להם.
כשיש לך מעסיק, זה קל כמו לבדוק את תלוש השכר שלך. כשאתה עצמאי, זה יותר מאתגר. תצטרך למסור את שני דוחות המס האחרונים שלך. כדי לעשות זאת, תמלא IRS 4506-T, ויעניק למלווה גישה לרישומי המס שלך. משם, הם מחשבים את "ההכנסה החודשית" הממוצעת שלך על ידי הוספת ההכנסה הגולמית המתואמת שלך לשתי השנים, ואז מחלקים אותה ב-24.
לפי הלוואות מהירות,הם יסתכלו על כל אחת מהצורות הבאותשיכול לחול:
לוח זמנים ג':זהו טופס מס הכנסה נפוץ עבור פרילנסרים ובעלי עסקים קטנים. אתה משתמש בו אם אתה עצמאי ולא ישות משפטית, כמו תאגיד. זה מתעד רווח או הפסד מהעסק שלך.
לוח זמנים E:בדרך כלל אתה מגיש תוכנית E אם אתה מרוויח הכנסה מדמי שכירות או אם אתה מקבל תמלוגים.
טופס 1120S:אלה מיועדים בעיקר לתאגידים גדולים. הם מתעדים גם רווחים והפסדים.
K-1:זה מתעד רווח או הפסד של בעל המניות או השותף.
דוח רווח והפסד:דוח כספי שאינו של מס הכנסה המסכם את ההכנסות, העלויות וההוצאות שנגרמו לעסק שלך.
אבל זה לא הכל. המלווים עשויים לבקש גם מסמכים אחרים כדי לאמת את ההכנסה שלך. שקול להחזיק את אלה בהישג יד, או לפחות להיות מוכן לקבל אותם בהישג יד:
רישיון העסק שלך, שהונפק על ידי המדינה, העיר או המחוז שלך.
מכתב מלקוח (כולל פרטי התקשרות, שמך, לשם מה הם שכרו אותך ומתי הם שכרו אותך).
מכתב חתום מרו"ח (רואה חשבון), EA (סוכן רשום) או מכין מס המאמת את קיומו ובעלותו של העסק שלך.
תלוי באיזה סוג של עסק יש לך, ייתכן שתצטרך גם לספק הוכחה לביטוח התחייבות לעובד, ביטוח חבות מעבידים או ביטוח אג"ח.
היזהר מהפקדות גדולות
אם אתה עצמאי, ההכנסה שלך עשויה להיות לא סדירה. זה בסדר כשזה מתועד באותם הטפסים שהוזכרו לעיל. אבל כאשר יש לך פיקדון גדול ולא סדיר במהלך תהליך המשכנתא, זה יכול להיות בעיה.
מתכנן המשכנתאות טוני אופנטאומר פוקס ביזנסשהפיקדון חייב להיות חלק מההכנסה הרגילה של הלווה, בהתאמה ל"פעילות נפוצה או רגילה" בחשבונך. הפקדת חלק לא סדיר וגדול של שינוי היא למעשה בעיה עבורכֹּל אֶחָדאם מבקשים משכנתא, זה רק נפוץ יותר לעצמאים. אם אתה יכול לדחות את זה בדרך כלשהי, זה נהדר. אם לא, היו מוכנים לספק עוד יותר תיעוד ולענות על שלל שאלות מהמלווה.
עבוד על הגדלת האשראי שלך
אשראי טוב יכול לשפר את הסיכויים של כל אחד לקבל הלוואה. אז אם אתה עצמאי, אתה במיוחד רוצה לוודא שהאשראי שלך במצב טוב.
לפי CNBC,המלווים בדרך כלל רוצים ציון של 740 ומעלהלהציע את המחירים הטובים ביותר שלהם. הם בדרך כלל רוצים ציון של לפחות 640 רק כדי שיאושרו. אם אתה עצמאיוהאשראי שלך לא מהמם, יש לך שתי בעיות שפועלות נגדך.
החדשות הטובות הן שישנן מספר דרכים לעשות זאתלשמור על האשראי שלך בבדיקה. הנה כמה:
שמרו על יתרות כרטיס אשראי נמוכות
הימנע מלבקש קווי אשראי אחרים בעת בקשת משכנתא
שמור על חשבונות בניהול תקין פתוח
שלם חשבונות בזמן
העלאת הציון שלך היא פוסט בפני עצמו, ומזל לך,כתבנו הכל על זה.אבל הנקודה כאן היא לשפר את האשראי שלך כדי לקזז חלק מהאתגר של להיות עצמאי.
הפרדה בין הוצאות אישיות ועסקיות
הרבה יותר קל לארגן את התקציב שלך כאשר חשבון הבנק העסקי והפרטי שלך נפרדים. וכשאתם מבקשים משכנתא, אתם רוצים להיות מסודרים.
הפרדת החשבונות שלך עוזרת למלווים לנווט בהוצאות ובהכנסות העסקיות שלך. בנוסף, שיעור בנקאותמציין את זהאם אתה משלם עבור הוצאות עסקיות בחשבון העסקי שלך, ייתכן שהמלווים לא יספרו את החוב הזה נגדך, מכיוון שזהו נכס עבור העסק. ודא שפתחת חשבון נפרד להכנסות העסק שלך, ולאחר מכן השתמש בחשבון זה עבור מסים משוערים, הוצאות עסקיות וקרן החירום העסקית שלך. בדוקהמדריך שלנו לניהול ההכנסה העצמאית שלךלפרטים נוספים כיצד לעשות זאת.
תחשוב פעמיים על ניכויים
עם זאת, זכור זאת: יותר מדי הוצאות עסקיות יכולות לפעול נגדך. אנחנו העצמאים אוהבים אותם בסביבות זמן המס, בגלל הניכויים. כתוב נסיעת עסקים, למשל, וההכנסה החייבת שלך מצטמצמת.
אבל המלווים מסתכלים על ההכנסה החייבת הזו לאחר ניכוי ההוצאות הללו. אז זה מוריד את ההכנסה המדווחת שלך, מה שעלול לפגוע בך כשאתה מגיש בקשה להלוואת בית. אולי תרצה להיפגש עם רואה חשבון כדי להבין את הכמות הנכונה של ניכויים שלא יפגעו בסיכויי המשכנתא שלך. סמנכ"ל חברת משכנתאות אחתהציע גם:
אם קנייה או מימון מחדש של בית נמצאים בתוכנית התלת-שנתית שלך, אל תמחק כל הוצאה עסקית שאתה יכול למחוק... כמוצא אחרון, תקן את החזר המס שלך כדי להראות שיש לך הכנסה נטו מוגברת. (למס הכנסה יש חוק התיישנות של שלוש שנים על החזרות מתוקנות.)
בקיצור, אם ההכנסה החייבת המדווחת שלך נמוכה מדי, סכום ההלוואה שלך עלול להיות מופחת, או גרוע מכך, אתה עלול להידחות.
שקול מחדש את סכום ההלוואה שלך
אפשרות נוספת להימנע מדחייה היא פשוט להתמודד עם הלוואה קטנה יותר. המשמעות היא להגדיל את המקדמה או להסתפק בבית פחות יקר.
זה נוהג די נפוץ עבור לווים עצמאיים לשים יותר כסף. לדברי זילו, התשלום מקדמה ממוצעתללווה עצמאי הוא 15.3 אחוזים, לעומת 14.6 ללווים שאינם עצמאיים.
זו אפשרות פשוטה, רק חוסך יותר עבור המקדמה שלך, אבל ברור שזה לא כל כך קל לכולם. אולי גם אתה לא רוצה להסתפק בבית פחות יקר. אבל אם זה מקל עליך לנווט בתהליך המשכנתא כשאתה עצמאי, אולי כדאי לחכות עד שתהיה לך מקדמה גדולה יותר, או לשקול מחדש את האפשרויות שלך.
מחקר אפשרויות הלוואות חלופיות
כשמגיע הזמןלקנות הלוואה, כנראה שתתקשו לקבל הצעות מחיר, גם אם עשית כל שביכולתך כדי להכין.
משכנתאות מסורתיות נקראותמשכנתאות מוסמכות, הנופלים תחת הנחיות שנקבעו על ידי סוכנויות בשליטה ממשלתית. אבל הרבה מלווים קטנים יותר מציעים אפשרויות חלופיות לעצמאים. עם זאת, לאפשרויות ההלוואה הללו יש בדרך כלל ריביות או עמלות גבוהות יותר, והן מצפות ממך לשלם מקדמה של עשרים אחוז.
אם זה שווה את התעריפים והעמלות או לא זה תלוי בך - עד כמה אתה רוצה את ההלוואה, וכמה צרות אתה נתקל במשכנתא מוסמכת מסורתית. זכור, עם זאת, אם אתה עצמאי פחות משנתיים, תהיה לך תקופה מאתגרת עוד יותר לקבל הלוואה. שנתיים הוא הסטנדרט שרוב הבנקים משתמשים בהם, אבל הלוואה חלופית עשויה להתאים לך.
לדוגמה, Bankrateמצביע על "הלוואות לאימות הכנסה חלופית.כך עובד אחד:
עד כה, רק מלווי נישה, כמו Western Bancorp, מציעים את אלה. החברה מכשירה לווים עצמאיים באמצעות דפי בנק עסקיים ודפי חשבון אישיים של 12 חודשים ליצירת ניתוח תזרים מזומנים. "אנחנו קובעים כמה תזרים מזומנים חיובי יש לאדם הזה", אומר ריק סוקוליס, יו"ר ומנכ"ל Western Bancorp. "הלווים גם חייבים לספק דוח רווח והפסד כדי להתאים לדפי הבנק.
זוהי רק דוגמה אחת למלווה שמציע אלטרנטיבה. אבל הריבית שלהם היא נקודת אחוז שעה אחת ממשכנתא קונבנציונלית, וסכום ההלוואה המקסימלי לשווי הוא 75 אחוז עד מיליון דולר ו-65 אחוז עד 2 מיליון דולר. אתה יכול לצפות לכללים דומים, עמלות ושיעורי ריבית מוגברים עם הלוואות חלופיות אחרות.
כמובן, אתה רוצה להיות זהיר בעת ההרשמה לכל סוג של הלוואה, אבל במיוחד עם הלוואות אלטרנטיביות. חלקם הם בעצםסאב-פרייםהלוואות (הלוואות לאנשים עם קשיים כלכליים),
אבל בנקים וחברות לא רוצים להשתמש במילה הזו כי היא קיבלה ראפ כל כך גרוע במהלך בועת הדיור. זה לא אומר שהן אינן אפשרויות חלופיות בנות קיימא, רק וודא שאתה חוקר ביסודיות כל מלווה ויודע למה אתה נכנס.Dividend.com מציעבדיקת מוניטין של מלווה מול Better Business Bureau. ההימור הטוב ביותר שלך הוא כנראה עבודה עם מתווך משכנתאות מורשה, שיש לו גישה למספר משאבים.
מעבר לאפשרויות המוצעות על ידי מלווים קטנים יותר, ייתכן שתשקול עוד כמה דרכים לא מסורתיות או לא שכיחות ללוות כסף לרכישת בית:
זכור, שיטות אלה הן חלופות מסיבה מסוימת. מימון מוכרים (השאלה ישירות מהמוכר את הבית) הוא נדיר, למשל, והשאלה מהפנסיה שלך משמעה בדרך כלל תשלום קנסות משיכה מוקדמת. זה גם מסוכן - אתה לא רוצההבעלים של בית ואין להם שום דבר לחסוך לפנסיה.
תצטרך לשקול את העלות-תועלת ולעשות את המחקר שלך כדי לוודא שאתה הולך עם האפשרות הטובה ביותר.
רוב הסיכויים שאם אתה עצמאי ואתה מנסה לקבל משכנתא, תתקל בכמה מכשולים. גדולים. זה לא יהיה קל, אבל לדעת למה לצפות תעזור לך להתכונן, וזה יכול לעשות דברים לפחותקְצָתחלק יותר.
תמונות מאת Tina Mailhot-Roberge,ירמולוק,401(K) 2012,GotCredit,מורגן,מאת קן טיגרד,401(K) 2012, וטנאל טימושק.
