קרדיט: תקמות/שטרסטוק
https://www.shutterstock.com/image-photo/flat-renovation-171280655
מכירת בית יכולה להיות רכבת הרים רגשית: כשאנחנו מוכרים את הבתים שלנו, אנחנו דואגים למי אנחנו מוכרים והאם הם יעריכו את המוזרויות שלו כמו שעשינו, אבל אנחנו גם רוצים להרוויח כמה שיותר כסף ככל האפשר מהמכירה. אף אחד לא רוצה לחשוב שהם השאירו כסף על השולחן. זו הסיבה שבדרך כלל ממליצים לנו להשקיע קצת עבודה בבית לפני המכירה. מעבודות צבע פשוטות לפרויקטי שיפוץ גדולים יותר, התיאוריה פשוטה מספיק: בית חדש ומעודכן יימכר מהר יותר מבית מבולבל, מקולקל, כפי שהוא. קל להתפתות להשקיע סכומי כסף גדולים בבית שאתה עוזב מאחור, אבל זה לא תמיד הגיוני. ישנם מספר מקרים שבהם פשוט לא כדאי לתקן את הבית שלך לפני שמעמידים אותו למכירה.
כאשר ה-ROI נמוך
הסיבה המשכנעת ביותר לדלג על כל הפרויקטים ופשוט למכור את הבית שלך כפי שהוא מסתכמת בהחזר הפוטנציאלי על ההשקעה (ROI), שהוא סכום הכסף שאתה יכול לצפות לקבל בחזרה בצורה של ערך בית מוגדל. באופן כללי, מעט מאוד שיפוצים או שיפוצים באמת משלמים על עצמם - רק קומץ פרויקטים מקבלים החזר ROI של 100% או יותר, מה שאומר שאתה צפוי להפסיד כסף. אם אתה משפץ את המטבח שלך כדי להפוך אותו לחדש ומדהים ואתה מקבל ממנו רק 40% החזר ROI כשאתה מוכר את הבית, אתה למעשהאָבֵדכֶּסֶף.
כל בית ושכונה שונים, כמובן. חישוב החזר ה-ROI של שיפוץ או תיקון תלוי בגורמים רבים. אם אתה יכול לעשות הרבה מהעבודה בעצמך ותוכל לבצע את העבודה הרבה יותר בזול, אתה עשוי לדחוף את החזר ה-ROI הזה למעלה מ-100%. אם בבתים המקבילים באזור שלך יש מטבחים חדשים לגמרי, שיפוץ עשוי להיות שווה את זה אפילו בהחזר ROI נמוך יותר, כי אחרת הבית שלך עלול להיעלם במשך חודשים בשוק. אבל אם המטרה שלך עם שיפוץ היא להעלות את מחיר המכירה, כנראה שבעצם לא תגדיל את הרווחים שלך מהמכירה.
כשאין שום דבר לא בסדר
אם הבית שלכם תקין ביסודו - התשתית (חימום, קירור, אינסטלציה, חשמל, מערכת גג וכו') במצב מוצק - והשדרוגים היחידים שהייתם מיישמים הם אסתטיים באופיים, כנראה שלא כדאי להשקיע זמן וכסף משמעותיים. לתוך שדרוגים. זה בגלל שהאנשים שיקנו את הבית שלך צפויים לעשות שיפוץ משלהם לפי טעמם -יותר מ-90% מרוכשי הדירות מבצעים שיפוץ ברמה מסוימתושיפוץ אחרי שהם קונים את הבית. זה אומר שאתה יכול להשקיע במטבח חדש שהקונים פשוט יקרעו ויחליפו בכל מקרה.
כאשר המלאי נמוך
מְלַאיבנדל"ן מתייחס פשוט למספר הנכסים הזמינים למכירה. כשהמלאי גבוה, יש הרבה בתים למכירה וכתוצאה מכך, זה שוק של קונים — לציידי בתים יש הרבה כוח, כי יש להם הרבה אפשרויות בחירה. כאשר המלאי נמוך, זה שוק של מוכרים, מכיוון שקונים בסופו של דבר מתמודדים זה מול זה על הבתים המעטים שעומדים למכירה, מה שמעלה את המחירים.
אם האזור שלך הוא שוק של מוכרים, אתה כנראה יכול לדלג כמעט על כל השיפוצים והתיקונים, כי הקונים יהיו בעלי מוטיבציה ותקבלו דולר על הבית בלי להרים אצבע. אתה יכוללהבין את רמות המלאי הנוכחיותבשכונה שלך בחישוב פשוט: חבר את מספר הבתים למכירה בחודש האחרון וחלק את זה במספר הבתים שנמכרו. המספר שתקבל הוא כמה חודשי מלאי. לדוגמה, אם היו 75 בתים למכירה ב-30 הימים האחרונים ו-40 מכירות בתים, המלאי הוא 75 / 40 = 1.8, או קצת פחות מחודשיים של מלאי.
כל דבר פחות מארבעה יהיה שוק של מוכרים, וככל שמספר זה נמוך יותר, כך יש לך יותר יתרון.
כשאתה קצר בזמן - או במזומן
שיפוצים ושיפוצים לוקחים זמן. אם אתה צריך למכור את הבית שלך במהירות, כנראה שזה לא הגיוני לנסות אותם; שום פרויקט שיפוץ לא הולך לפי לוח הזמנים, ושיפוץ בית ממוצע לוקח אעצומים 79 ימיםבממוצע. אם אתה צריך למכור את הבית שלך במוקדם ולא במאוחר (מכיוון שאתה צריך לעבור למקום עבודה, או בגלל שאתה בלחץ כלכלי), הוספת עיכוב של כמעט שלושה חודשים - לא סופר את הזמן למצוא קבלן ולמעשה להשיג אותם להתחיל לעבוד - לא יעבוד.
מצד שני, אם חסר לך מזומנים ועושה שיפוץ חלקי או שיפוץ כדי לחסוך כסף - החלפת חלק מההיבטים של הבית אך השארת אחרים כפי שהם - אתה מסתכן בכך שהבית ייראה פחות יקר. בית עם אווירה ישנה אבל במצב טובבדרך כלל מראה טוב יותרמאשר בית עם כמה דברים אופנתיים חדשים לגמרי בתוך חבורה של חומרים ישנים בלויים.
אם הבית לא ראוי למגורים
זה אולי נראה מנוגד לאינטואיציה, אבל אם הבית הנוכחי שלך ניזוק קשות ובעצם לא ראוי למגורים, כמעט בטוח שלא כדאי לתקן רק כדי למכור אותו. ההשקעה של זמן וכסף כדי להחזיר את הבית למצב ראוי למגורים תניב כמעט בוודאות החזר ROI של פחות מ-100%. מכירת בית במצב זה בהכרח תגביל את הקונים הפוטנציאליים שלך, כמובן - רוב האנשים לא יוכלו לקבל משכנתאות לבתים בתיקון גרוע מאוד, ולכן רוב ההצעות יגיעו ממשקיעים שמתעניינים יותר בנכס מאשר במבנה, וכן תיקונים לא יזיזו את המחט הרבה עבורם.
