היזהרו מהדגלים האדומים האלה בחוזה מתווך

קנייה או מכירה של בית תמיד היו קצת מטורפים. ברגע שאתה מטייל למשרד של מתווך כדי לברר על בית או ליצור קשר עם סוכן מקומי כדי למכור את הבית שלך, אתה יוצא למסע רכבת הרים של לחצים רגשיים ופיננסיים. נכתבים צ'קים.הבתים מנקים. עוגיות נאפות.

אבל באופן מסורתי הצלחת להעסיק סוכן אליולמכור את הבית שלךללא חוזה, ואם היית קונה בית נחסך ממך להמציא את שלךעמלת סוכן נדל"ן- שכמעט תמיד שילם המוכר, שהעלה כ-6% ממחיר המכירהשֶׁלָהֶםסוכן, שלאחר מכן (בדרך כלל) חילק אותו עם סוכן הקונה. בטח, במובן מסוים הקונה שילם את העמלה הזו מכיוון שהמוכר כנראה ריפד את מחיר הבית שלו כדי לפצות על העלות, אבל האשליה הייתה שם.

כל זה השתנה לאחרונה. בחודש מרץ, איגוד המתווכים הלאומי (NAR)קבע כמה תביעות משפטיות, וכחלק מאותו הסדר הסכים לפוצץ את כל המערכת. כתוצאה מכך יש שני שינויים גדולים שפוגעים בשוק הנדל"ן החל מהחודש: קונים יצטרכו להתחיל לשלם לסוכנים שלהם ישירות, וכולם יצטרכו לחתום על חוזה - גם אם אתה רק רוצהלהסתכל עלבית. ועד שהעניינים יסתדרו ויהפכו לסטנדרטיים, החוזים האלה הם קצת מהמערב הפרוע - כמעט כל דבר יכול להיות בהם. הנה מה שאתה צריך לשים לב אם אתה קונה או מוכר בית בקרוב.

שמירה על הפיצולים

השינוי הגדול ביותר שפגע בשוק הוא באופן הטיפול בעמלות הסוכנים. במקום שהמוכר ישלם את כל העמלה והסוכן שלו יחלק אותה עם סוכן הקונה, שני הסוכנים צריכים להיות משולמים ישירות על ידי הלקוחות שלהם - ולסוכן של המוכר נאסר כעת לפרסם את הפיצול בשירות הרישום המרובה (MLS) (ידוע בתור "הצעת פיצוי”), שהיה נוהג נפוץ למשוך סוכני קונים.

הרעיון כאן הוא להוזיל את העלויות הכוללות - בתור מוכר, אתה כבר לא צריך לבנות פגיעה של 6% בחישובים שלך. אם העמלות נשארות ברמה המסורתית, תצטרכו להגיע רק ל-3%, מה שיכול לחסוך לכם הרבה כסף. ואם תנהל משא ומתן על עמלה נמוכה יותר (מה שאתה בהחלט יכול), תוכל לחסוך אפילו יותר.

כלומר, אלא אם החוזה שאתה חותם עם הסוכן שלך שומר על המערכת הישנה על ידי קורא לה משהו אחר. כמה טיוטות חוזים שסוכנים הפיצו שומרות על חלוקת העמלה בשיעור של 6% עם סוכן הקונה על ידי כך שקוראים לעמלה "מַעֲנָק." המנגנון של המוכר משלם עמלה שמתפצלת לאחר מכן עם סוכן הקונה נשאר, רק בשפה אחרת. זה בסדר אם זה מה שאתה רוצה - אבל אל תסכים רק באופן עיוור לשלם יותר ממה שאתה צריך.

עונשים

דבר גדול שצריך לחפש בכל חוזה שסוכן נדל"ן מוסר לך הוא קנסות, במיוחד על משיכה ממכירה. כמה טיוטות חוזים בעקבות ההסדר הזה בנו קנסות כבדים אם קונה יחזור ממכירה לאחר שהציע הצעה - משהו שאתה יכול לעשות באופן מסורתי, בסבירות גבוהה. לפעמים עונשים אלה מנוסחים כדי להעניק לסוכן הקונה את מלוא העמלה שהםהיההרווחת, וזה יכול להיות סכום משמעותי שאתה צריך לשלם למרות שאתה לא באמת קונה בית. לעולם אל תסכים לזה.

כמו כן, עליך להקפיד על קנסות הקשורים לסיום ההסכם שלך עם סוכן הנדל"ן שלך. אם עבדת עם סוכן במשך זמן מה והוא לא הצליח למצוא עבורך בתים, או שהעסקאות התפרקו ואתה לא מרוצה מעבודתם, אתה אמור להיות חופשי לסיים את ההסכם בכל עת, מבלי לשלם כל סוג של קנס כספי.

בהירות בתשלום

חלק מההסדר שה-NAR הסכים לו כרוך בהבהרה רבה א)מה יעשה סוכן הנדל"ן שלך(אילו שירותים ניתנים) וב) מה תשלמו עבור שירותים אלה. זה צריך להיות ברור ושקוף בחוזה, בין אם הם עובדים עבור עמלה כוללת כאחוז ממחיר המכירה ובין אם הם גובים ממך תשלום שעתי או קבוע עבור שירותים ספציפיים.

צריכה להיות גם שפה שמפרטת כל עלויות שאינן רשומות בחוזה ייצאו מעמלת הסוכן ולא תהיה עמלת תוספת שתצטרך לשלם.

בִּלעָדִיוּת

כרוכש דירה, אתה שומר על הזכות לעבוד עם מספר סוכנים אם תרצה - אלא אם תחתום על הסכם בלעדי.סעיפי בלעדיותיש יתרונות - התהליך יעיל יותר, והסוכן עשוי להיות ממוקד ומסור יותר מכיוון שהוא יודע שלא תכריז פתאום שמצאת בית עם מישהו אחר. אבל זו צריכה להיות בחירה מודעת המבוססת על הצרכים שלך, אז וודא שאין שפת בלעדיות שאתה לא מודע אליה לפני שאתה חותם.

הכללים החדשים מחייבים גם לחתום על אהסכם סיורגם אם כל מה שאתה רוצה לעשות זהלראות בית. זהו הסכם רשמי עם הסוכן, אך הוא מוגבל לנכס אחד, בניגוד לשכירת הסוכן כדי למצואאנֶכֶס. כדאי שתעיין בו בקפידה כדי לוודא שאתה לא מתחייב לשום דבר מעבר לכך, ושאין בלעדיות שנועלת אותך עם הסוכן הזה לאחר שקיבלת החלטה לגבי הבית המסוים הזה.

בּוֹרְרוּת

לבסוף, כמו כל הסכם חוזי, היו מודעים לכל סעיף שמכתיב את אופן הטיפול באי הסכמות. סעיפי בוררות מחייבים יכולים למנוע מכם הגשת תביעה, ואף עשויים לנעול אתכם בשימוש בשירות בוררות ספציפי במקום לאפשר לכם בחירה כלשהי בעניין. בוררות היא לא בהכרח החלטה נוראית, אבל אל תסכים לה אלא אם כן החלטת שהעלויות הנמוכות יותר והתוצאות המהירות יותר שוותחלק מהחסרונות, לרבות האפשרות שהמקרה שלך יוכל להכריע על ידי בורר באיכות ירודה, והעובדה שלעתים קרובות יש לך אפס פנייה אם ההחלטה נוגדת אותך. דאגה זו אינה ספציפית לעולם הנדל"ן, כמובן, אך תמיד כדאי לשים עליה עין.

חוקי הנדל"ן החדשים עדיין נמצאים בפיתוח, והדברים קצת מטורפים שם בחוץ. קרא את החוזים האלה בעיון, והיה מוכן להתעקש על שינויים אם אתה לא אוהב את מה שאתה רואה. כלל נדל"ן אחד לא השתנה: הכל ניתן למשא ומתן.