מדוע להניח שמשכנתא של מישהו אחר היא כנראה רעיון רע (גם אם הריבית נמוכה)

ציד בתים יכול בקלות להפוך לביתחום, במיוחד כשמחירי הדירות ממשיכים לעלות ואתה ממשיך להפסידמלחמות הצעות מחירעל הבתים שאתה רוצה. הרצון לבעלות סוף סוף על בית משלך יכול להסיע אותך לחלקהחלטות יצירתיות, במיוחד סביב משכנתאות, שיכולות להיות מאתגרות בזמנים הטובים ביותר. כאשר אתהלהרוס את המספרים האלהעל הקניית בית חלומותיך, תוכל להסתכל על שיעורי הריבית הנוכחיים (מרחףקרוב ל-7%בזמן כתיבת שורות אלה) ואז תסתכל (בגעגועים) לפני עשור - ריבית המשכנתא הממוצעת במאי 2013 היה רק ​​3.35%.

אם רק היית יכול להשתמש במכונת זמן כדי לקנות את הבית שלך לפני אחת עשרה שנים! ואז מישהו אומר לך שאתהפַּחִיתמסע בזמן לתעריף הנמוך הזה: כל מה שאתה צריך לעשות הוא לקחת משכנתא של מישהו, וזה עשוי להיראות כמו פתרון קסום לבלוז ציד הבית שלך. אבל יש הרבה חסרונות למשכנתא בהנחה שהופכים את זה לא סביר להיות החלטה נבונה.

איך לוקחים משכנתא?

בהנחה של משכנתאהוא מושג פשוט: אתה משתלט על משכנתא קיימת, ומסכים לבצע את התשלומים החודשיים (כולל תשלומי נאמנות) באותם תנאים ושיעור ריבית. המוכר חותם לכם את כותרת הבית, אתם משלמים לו כל הפרש בין שווי הבית ליתרת ההלוואה, ובאם! יש לך בית ויש לך משכנתא בריבית של זמן הרבה יותר מאושר.

לדוגמה, נניח שאתה מוצא בית שנמכר ב-$300,000. למוכר יש משכנתא קיימת בריבית של 4% ויתרה של 200,000$. אתה משלם למוכר 100,000 דולר, אתה משלם כמה עמלות למלווה, ואתה לוקח את המשכנתא, שומר על שיעור 4%.

ישנן שתי גרסאות בסיסיות של משכנתאות הניתנות להסרה:

• הנחה פשוטההוא הסדר פרטי בין הקונה למוכר שאינו מערב את המלווה. המוכר נשאר אחראי רשמית על ההלוואה, אך הקונה משלם את התשלומים ולוקח את הבעלות על הבית. אם הקונה אינו עומד במחדל, גם הקונה וגם המוכר עוסקים, כי המלווה לא אישר את ההנחה.

• הנחות מבוססות חידושיםהם רשמיים יותר, ודורשים מהמלווה לאשר לקונה את ההלוואה ולשנות את החוב אליהם באופן רשמי. אלה דורשים יותר ניירת, אך המוכר משוחרר לחלוטין מאחריות לחוב.

והלוואות בהנחה הןהופכים פופולריים יותר: בשנת 2022, 2,221 הלוואות של מינהל הדיור הפדרלי (FHA) ו-308 הלוואות של מינהל הוותיקים (VA); בשנת 2023, הונח 3,825 הלוואות FHA ו-2,244 הלוואות VA - ואנחנו בקצב לשבור את שני הסימנים הללו עד סוף 2024.

וזהפַּחִיתעבודה, כן. אם כל משכנתא חדשה שאתה זכאי לה תגיע עם ריבית של 6% או 7%, אתה יכול לחסוך לעצמך הרבה כסף במהלך הבעלות על הבית הזה. אם זה היה כל כך פשוט, זה לא היה מובן מאליו. אבל לעתים רחוקות זה כל כך פשוט, מרשימה ארוכה של סיבות.

החסרונות בלקיחת משכנתא

ניסיון להניח שמשכנתא מגיעה עם הרבה חסרונות פוטנציאליים:

מוצא אחד.הבעיה הראשונה שלך היא למצוא משכנתא שאתה יכול לקחת, מכיוון שרוב הלוואות המשכנתא הקונבנציונליות לא יכולות להיות. בדרך כלל ניתן לקבל רק הלוואות בגיבוי ממשלתי מ-FHA, VA או מחלקת החקלאות של ארצות הברית (USDA). הלוואות אלו משלימותבערך רבעמהמשכנתאות הקיימות, אז אתה כבר ארוז מתוך 75% מהבתים האפשריים שתוכל לקנות בדרך זו.

קריטריונים נוקשים.אם אתה מזהה הלוואה שיש לה את התמהיל הנכון של מחיר מכירה, יתרת הלוואה, ריבית וגיבוי ממשלתי, הבעיה הבאה שלך תהיה הקריטריונים הנוקשים המעורבים (אלא אם כן אתה עושה הנחה פשוטה). בהנחת חידוש, עליך לפנות למלווה בדיוק כפי שהיית עושה בעת יצירת משכנתא. לכל סוכנות ממשלתית יש את שלוסט דרישות משלו, כולל ציוני אשראי מינימליים ודרישות שהבית יהיה בית המגורים העיקרי של המוכר.

אין קניות בסביבה.כאשר לוקחים משכנתא, אתה ננעל על המלווה הקיים. אתה לא יכול ללכת לבנק אחר כדי לקבל עסקה טובה יותר, ואתה לא יכול לנהל משא ומתן על אף אחד מהתנאים - אתה פשוט מניח אותם כפי שהם. תצטרך להיות בטוח שכל היבט של ההלוואה עובד בשבילך, ולהרגיש נוח שלא תוכל לבחור את המוסד הפיננסי איתו אתה עובד.

עלויות.אם נחזור לדוגמא של רכישת בית של 300,000 דולר על ידי נטילת משכנתא עם יתרה של 200,000 דולר, תצטרך להגיע עם 100,000 דולר כדי להפוך את המוכר לשלם, אז או שאתה הולך לשלם במזומן או שתצטרך משכנתא שנייה - מה שאומר שאתה מדלל את היתרון של הריבית הנמוכה שלך. בנוסף, בדרך כלל כרוכה עמלת הנחת הלוואה. הVA תגבה 0.5% מיתרת המשכנתא הנותרת, למשל.

אם אתה עושה הנחה פשוטה עם בן משפחה או חבר קרוב מאוד שאתה סומך עליו לחלוטין, הנחה שמשכנתא יכולה להיות דרך להחזיק בית עם ריבית נמוכה יותר ופחות צרות מאשר לקבל הלוואה חדשה. אחרת, ההנחה שמשכנתא היא לעתים רחוקות האופציה הטובה ביותר שלך, גם אם הריבית טובה.