הדברים שהלוואי שהייתי יודע לפני קניית הבית הראשון שלי

לפני מספר שנים, אשתי ואני היינו קצת בבעיה. גרנו בדירת שני חדרי שינה הכי קטנה שאפשר לדמיין, עם תינוק קטן ועוד אחד בדרך. כבר נאלצנו להיות די יצירתיים עם סידורים עם תינוק אחד בבית, אבל שניים? זה היה ברורהיינו צריכים מקום גדול יותר.

שקלנו דירה גדולה יותר, אבל לא הייתה דירה פנויה שמחירם היה סביר אפילו מעט במיקום שרצינו. עם זה, התחלנו לחפש בתים.

למען האמת, הצלחנו איכשהו להיכנס לבית טוב לצרכים שלנו במחיר סביר למדי. אולם במבט לאחור, אני מזהה שהצלחנו למצוא את הבית הזה בזכות מזל טהור וטהור. עשינו זאתרַבִּיםדברים לא בסדר במהלך חיפוש הבית שלנו, המעבר שלנו והימים הראשונים של בעלות על הבית.

אם איכשהו הייתי צריך לעשות את זה שוב, הייתי מקבל החלטות חכמות יותר ושקול יותר מקרוב דברים שלא שמתי לב אליהם. אבל, לצערי, אין לי מכונת זמן. במקום זאת, הנה 12 הדברים שאני הכי מתחרט שלא שקלתי או עשיתי במהלך כל תהליך המעבר מדירה לבית. אולי הם ימצאו את דרכם למישהו באותו מצב שבו הייתי לפני 15 שנה.

דירות מציעות יותר יתרונות ממה שאתה חושב

קל להיקלע לזוהר היתרונות הפוטנציאליים של בעלות על בתים: אתה יכול לבנות הון עצמי! אין לך בעל בית שמסתובב! ברגע שתשלם את המשכנתא שלך, לא יהיה לך יותר תשלום חודשי! (ובכן, למעט ארנונה ודמי עמותה וביטוח.) אתה יכול לעשות מה שאתה רוצה עם הנכס - אם אתה רוצה לדפוק קיר או לצבוע פוקסיה בחדר, לך על זה!

העניין הוא שלמעשה יש הרבה יתרונות לשכירת דירה שאנשים נוטים להתעלם מהם. בתור התחלה, אתה לא צריך לעשות תחזוקה בנכס; אם משהו נשבר, התקשר לבעל הבית. אם אתה הבעלים של הבית שלך, או שתתקן אותו בעצמך או תתקשר לתיקון. בכל מקרה, תצטרך להוציא כסף על חלקים (לפחות) ועבודה (אם תביא עזרה).ביטוח שוכריםהוא גםרָחוֹקזול יותר מביטוח דירהאפילו על הנכסים הזולים ביותר, והשוכרים לא צריכים לשלם עבור דברים כמו ארנונה או דמי עמותה. בנוסף, משימות כמו כיסוח הדשא, כריתת עשבים שוטים וגיזום עצים אולי אפילו לא נמצאות על הרדאר שלך - הם פשוט מטופלים.

כל ההוצאות הללו מסתכמות, והןצריך לקחת בחשבון את ההשוואות בין משכנתא לשכירות. עם זה בחשבון, הקדישו קצת זמן רציני עם מחשבון "השכרה או קנה" כמוזה מהניו יורק טיימסלפני שאתה שוקל לקנות. הרץ את המספרים שוב ושוב ושוב כדי לוודא לחלוטין שהיתרונות הכספיים שתקבלו מקניית בית גדולים מאלו שתקבלו משכירות.

מקדמה של 20% זה נהדר, אבל לא חובה

החוכמה המסורתית אומרת שבעלי בתים פוטנציאליים צריכים לתכנן מקדמה של 20% ברמה המוחלטתמִינִימוּם. אבל זה לא משקף את המציאות של רכישת בית בפועל: Bankrate.com מדווח על כךהמקדמה הממוצעת לשנת 2020 הגיעה לכ-12%.אם כל כך הרבה אנשים מורידים הרבה פחות מ-20%, מאיפה הגיע המספר הספציפי הזה?

זה קשור לביטוח משכנתא פרטי, או PMI, שהבנקים דורשים עבור קונים שלא יכולים לשלם מקדמה גדולה מספיק. PMI מגן על המוסד הפיננסי שמלווה לך כסף במקרה שאתה מחדל במשכנתא שלך, וכןרוב ההלוואות דורשות זאת בתשלומים של פחות מ-20%. אתה אחראי על נטילת פוליסת PMI ותשלום הפרמיות, שהם בדרך כלל בין 0.5% ל-1% מסכום ההלוואה הכולל מדי שנה. עבור בית של 350,000 דולר, זה מגיע ל-1,750-3,500 דולר לשנה (או 145-290 דולר לחודש) בנוסף לתשלומי המשכנתא שלך. אבל לאחר ששילמת 20% מהמשכנתא שלך, אתה יכול לבטל את ה-PMI שלך. (אלא אם יש לך הלוואת FHA, ובמקרה זה תצטרך למחזר תחילה להלוואה שאינה FHA.)

אם PMI נשמע כמו בנקים שמכריחים אנשים שאין להם "מספיק" כסף מראש לשלם כסף נוסף לאורך זמן כי אולי יום אחד יהיה להם אפילו פחות כסף ממה שיש להם עכשיו, ובכן, אתה לא טועה. עם זאת, ממש כמו בכל חלק של רכישת בית, זה מסובך. אם הימנעות מ-PMI היא באמת חשובה לך, חיסכון עבור מקדמה של 20% עשוי להיות שווה את זה. אם הכניסה לבית משלך עם מקדמה שתוכל להרשות לעצמך בשנה-שנתיים הקרובות היא ממש חשובה לך, PMI יכול לגרום לזה לקרות. לכל אפשרות יש פלוסים ומינוסים, ובהתאם ליעדים, הכספים ומחירי הדירות באזור שלך, כל אחת מהן יכולה לעבוד בשבילך.

המיקום חשוב כמו שכולם אומרים

זה משהו שאתה כנראה כבר מבין, אבל אני שם את זה כאן כדי להדגיש את זה מחדש:המיקום חשוב מאוד.לאן שלא תחליטו לגור, סביר להניח שתסעו מהמקום הזה למקום שבו אתם עובדים. לנסיעה הזו תהיה עלות בצורת כסף וגם זמן, שתחזור על עצמה כל יום כל עוד יש לך את העבודה הזו.

אם אתה גר קרוב לעבודה, נהדר: אתה יכול ללכת ברגל או לרכב על אופניים לעבודה, מה שהופך את עלויות הנסיעה שלך כמעט לאפסות. אם אתה קצת יותר רחוק אבל גר במקום עם מערכת תחבורה ציבורית, אתה כנראה יכול לקחת את האוטובוס או הרכבת התחתית; תצטרך לשלם כמה עמלות על הסעת המונים, אבל זה עדיין די זול במערך הדברים הגדול. אבל אם אתה נמצא באזור ללא מערכת הסעת המונים או שאתה גר כל כך רחוק מהעבודה שאתה צריך לנסוע, תצטרך מכונית - והמכוניות יקרות. על פי הערכות AAA,העלות הממוצעת של בעלות על רכב חדש היא 9,282 דולר בשנה. זה כולל ביטוח, דלק, תחזוקה, רישוי ורישום, פחת וריבית הלוואה. (בערך 920 דולר לשנה בממוצע - ריבית ההלוואה לבדה היוותה כמעט 40% מעלות הבעלות ב-2020.) מכוניות משומשות זולות יותר, אבל למרות זאת: אוץ'.

במילים אחרות, רכישת בית במקום הלא נכון עלולה להגדיל את עלויות הנסיעה השנתיות שלך מ-$0 ליותר מ-$9,000. זה למעשה העברת 700 דולר לחודש על הוצאות הדיור החודשיות שלך - ואנחנו אפילו לא מדברים עלזְמַןנאכל כל יום ויום. נסיעה לעבודה לא חייבת להיות שובר עסקה, אבל זה בהחלט צריך להיות חלק מהמתמטיקה שלך כשאתה מבין אם לעבור.

חפשי משכנתא, ואז קבל אישור מראש

אשתי ואני קנינו משכנתא, אבל זה כלל בעיקר בדיקה של כמה שיעורי משכנתא שפורסמו ולאחר מכן בחירה מהירה של מוסד פיננסי לעבוד איתו. מה שהיינו צריכים לעשות זה בעצם להיפגש עם כמה בנקים שונים כדי לדון באפשרויות המשכנתא ולראות אילו סוגי הלוואות הם היו מוכנים לאשר לנו מראש.

אישור מראש נותן לך סכום דולר שבאמצעותו תוכל לעשות קניות בבטחה מבלי שתצטרך לחזור ולקבל אישור. זה למעשה תקציב ציד הבית שלך, וזה מקל על כל התהליך. זה לוקח קצת זמן, אבל השקיע את הזמן הזה עכשיו: אם אתה יכול למצוא בנק שיגלח 0.25% מהריבית שלךואשר מראש את ההלוואה שלך, זה ישתלם מאוד. אפילו הסכום הקטן הזה שווה שעות רבות של פגישות בנק.

לכו למינימום בבחירת בית

כשאתה בתהליך של ציד בתים, קל מאוד להתלהב מהבתים הגדולים יותר עם עיצוב וריהוט יפים יותר. הם נראים טוב. הם מרווחים. הם זוהרים בהשוואה לבתים קטנים יותר עם עיצוב באיכות נמוכה יותר.

העניין הוא שאתה משלם על האלמנטים היותר נחמדים האלה - ואתה משלם אמִגרָשׁ. עצה שלי? התחל מלמטה וצעד את הדרך למעלה. אל תתחיל בהסתכלות על בתים בקצה הגבוה של האישור מראש שלך. אם תעשו זאת, כפי שעשינו, תמצאו את עצמכם נוטים באופן טבעי נגד בתים במחירים נמוכים יותר: הבסיס שלכם להשוואה הופך לבית היקר והמדהים שעלול להיגמר כמו משקל כלכלי סביב הקרסול. במקום זאת, הסתכלו תחילה על בתים בקצה התחתון וראו אם יש כאלה בולטות עבורכם לצרכים שלכם. אם לא תמצא משהו שכן, אתה יכול לאט מאוד להתחיל להרים את תקרת המחיר ולחפש בתים יקרים יותר.

קבל משכנתא ל-15 שנה אם אתה יכול

במהלך משכנתא ל-15 שנה, בסופו של דבר תשלם כשליש מהריבית לבנק שתשלם במהלך משכנתא ל-30 שנה. הסיבה לכך היא שמשכנתא ל-15 שנה היא לא רק קצרה יותר באורך (כלומר שאתה משלם יותר קרן מדי חודש), היא גם מגיעה עם ריבית נמוכה יותר.

אז למה אנשים נותנים אפילו משכנתאות ל-30 שנה? הסיבה פשוטה: יש להם תשלומים חודשיים נמוכים יותר. למרות שהתשלומים הקטנים האלה עולים יותר בטווח הארוך, אנשים מסתכלים לעתים קרובות על התשלומים הגדולים יותר על משכנתא ל-15 שנה וחוזרים, מתוך אמונה שהם לא יוכלו לעמוד בהם.

אם אתה מפחד מהתשלומים החודשיים על משכנתא ל-15 שנה, בחירה של 30 שנה באותו הסכום אינה בהכרח טובה יותר. אתה צריך לקנות בית שאתה באמת יכול להרשות לעצמך, ותקופת הלוואה ארוכה יותר לא תשנה את זה. אלא אם כן יש לך איזשהובצורה מדהימהסיבה משכנעת להעדפת משכנתא ל-30 שנה, כדאי לקבל משכנתא ל-15 שנה.

שמור את תשלומי החוב ל-40% מהשכר שלך

זהו כלל אצבע טוב לשפיות כלכלית: קח את התשלומים החודשיים שלך עבור החובות שכבר קיימים והוסיפו אותם לתשלום החודשי על משכנתא ל-15 שנה. אם הסכום הכולל הוא יותר מ-40% מהמשכורת החודשית שלך, אתה מעמיד את עצמך על חבל כלכלי מסוכן מאוד, ועליך לשקול מחדש ברצינות את רכישת הבית הזה.

זו דוגמה למהלך טיפשי שכמעט עשינו, אלא שניצלנו ממנו ישירות על ידי פקיד הלוואות בחברת האשראי שאיתה עבדנו. הדמות מספר אחת איתה היא עבדה במונחים של קביעת האישור מראש שלנו היה התקציב החודשי שלנו, והיא לא תרשה לנו לעלות מעל 40% תשלום חוב כולל. לכן היא אישרה לנו מראש הלוואה עם תשלומים מתחת לרף של 40%. ללא אותו קצין הלוואות זהיר, היינו יכולים למצוא את עצמנו בבלגן רציני, מכיוון שהיינו מוכנים ללוות יותר עבור בית גדול יותר.

היפוך הוא הרבה יותר עבודה ממה שזה נראה בטלוויזיה

אחת הדרכים הפוטנציאליות לבעלות על בתים היא הרעיון של "להעיף" בית - לקנות אותו, להשקיע בו קצת עבודה ואז למכור אותו ברווח. זה בהחלט יכול להרוויח כסף, אבל אתה צריך לדעת שזה גם שקיעת זמן עצומה.

לפני שאתם קופצים, קחו בחשבון שתשקיעו הרבה שעות בפרויקט כזה אם תיקחו אותו. אם הבית שאתה מעיף הוא גם מקום המגורים העיקרי שלך במהלך התהליך, אתה מוסיף עוד יותר אתגרים למשוואה. אתה יכול להרוויח מבלי לאבד את דעתך אם אתה יודע מה אתה עושה ויש לך כמה כישורי נגרות והנדסאים טובים. אבל אם חסרים לך כאלה, זה לא ילך טוב. אתה מסתכן בהפסד זמן רבוהרבה כסף.

יש ביד סכום בריא של מזומן כשאתה עובר דירה

בחודשים שקדמו למעבר שלך, אל תזרקי את כל המזומנים שלך למקדמה אועלויות סגירה. הקדישו מעט בצד לצרור ההוצאות הבלתי נמנע שתגלו כשתעברו לגור.

תגלה שאתה צריך הרבה דברים, במיוחד אלה שסופקו בעבר על ידי בעל הבית שלך: מכסחת (או שירות כיסוח), כלים שונים, מכשירי חשמל, אספקה ​​לתיקונים קלים בבית, וכנראה כמה רהיטים. העלויות האלה יצטברו, לא משנה כמה חסכן תנסה להיות. במקום לצבור חובות בכרטיס אשראי, הפנה כמה חסכונות שישמשו עבור ההוצאות הללו כאשר אתה עובר לגור לראשונה. אתה תהיה מאוד שמח שעשית זאת.

תחילה 'מלא' חדרים בריהוט בסיסי ולאחר מכן שדרג

אם אתם עוברים מדירה לבית, חלק מהחדרים עשויים להיראות דלילים מאוד בהתחלה. זה מאוד מפתה ללכת למלא אותם בריהוט, במיוחד במקומות ישיבה, ואין בזה שום דבר רע. פשוט תעשה את זה בצורה חכמה.

אני ממליץ בחום להתחיל עם ריהוט נמוך ויד שנייה כדי לתפוס קצת מקום ולבטל את התחושה ה"ריקה" הזו בזול ככל האפשר. לאחר מכן, שדרגו לאט לאט את הריהוט כראות עיניכם (ובמידת הצורך). אם תעשו זאת לאט, תוכלו לעשות זאת מכיסם, ללא תוספת הוצאות של ריבית בכרטיס אשראי ובלי לסכן את קרן החירום או חיסכון אחר.

הילחם בבלגן עם מדיניות 'אחד פנימה, אחת החוצה'

לאחר שרכשת כמה דברים חיוניים אמיתיים לבית החדש שלך, אמצו מדיניות של "אחד נכנס, אחד החוצה".הַכֹּל. אם אתה מביא חפץ, אתה צריך להיפטר מחפץ מאותו סוג על ידי מכירתו. החל אותו על ספרים, בגדים, גאדג'טים, כלים, חפצי מטבח, צעצועים וכל דבר אחר שיש לך נטייה לאסוף.

ללא מדיניות כזו, אתה יכול למלא במהירות את כל החלל הנוסף במקום החדש שלך כך שהוא יהיה עמוס בדיוק כמו הישן. אתה גם תמצא את עצמך במצב שבו הרבה יותר קשה לזוז, לארגן מחדש דברים, ובדרך כלל יש לך בית לא עמוס. יתרון גדול נוסף של פוליסה כזו הוא שהיא שומרת כסף בכיס. אתה תהפוך לסלקטיבי מאוד עם הדברים שאתה קונה, מה שאומר שתוציא פחות בסך הכל. כאשר אתה כן מוציא כסף, זה יהיה עבור שדרוגים איכותיים, לא רק כמויות המוניות של דברים.

הכירו את כל השכנים שלכם

זהו אחד הטיפים החזקים ביותר עבור כל בעל בית חדש. היכרות עם האנשים בשכונה החדשה שלך, או לפחות את כולם בתוך כמה בתים משלך, היא די קלה. פשוט עצור לבקר אם אתה רואה אותם בחוץ והצג את עצמך. לאחר שתתמקמו, הזמינו כמה מהם לברביקיו אם תרצו, או לארוחת ערב (ברגע שיהיה בטוח לארח שוב אורחים בבית).

בניית מערכת יחסים מועילה הדדית עם השכנים שלך מועילה ביותר. שכן טוב הוא ספריית השאלה, מקור לייעוץ, אזעקת פריצה, עזר להחזרת חבילות, בייביסיטר חירום ואפילו חבר פוטנציאלי לכל החיים - אז אל תתביישו. זה לא אומר שאתה חייב להפוך מיד לחברים הכי טובים של כולם, אבל להישאר בקשר טוב עם השכונה יהפוך את החיים להרבה יותר קלים ומהנים.

אשתי וחיבבו את כל 12 האסטרטגיות הללו בדרכים שונות תוך כדי רכישה, מעבר והתמקמות בבית הנוכחי שלנו. אלה לא היו טעויות מודעות, רק טעויות שעשינו כי עדיין לא ידענו מה אנחנו עושים. אם הייתי צריך לעשות את זה שוב, הייתי מנסה לעשות אותם מההתחלה. אני מקווה שאתה יכול לעשות את אותו הדבר.

מאמר זה פורסם במקור ב-8 באוגוסט 2016. הוא עודכן ב-31 במרץ 2021 כדי לשקף את הנחיות הסגנון הנוכחיות של Lifehacker, כמו גם שינויים בביטוח המשכנתא ובעלויות הבעלות על הרכב.