קרדיט: ZikG - Shutterstock
שוק הדיור בארה"ב נותר חם, כאשר מחירי הדירות החציוניים עלו ב-10.3% מהשנה שעברה בזמן זה,לפי נתוני Realtor.com. עם כל הסיפורים על הצעות נטולות מזומן על בתים שלא נראו מהעין, אתם עשויים לתהות: האם זו בועה, והאם עלינו לצפות להתרסקות? ובכן, לא ממש - למרות כמה סימנים להתנהגות קנייה לא הגיונית, הביקוש המוגבר לדיור נובע בעיקר ממחסור בבתים שיימשך ככל הנראה בשאר השנה. הנה מה שאתה צריך לדעת.
האם אנחנו בתוך בועה?
בועה היא כאשר המחיר של נכס הופך בלתי קשור ממה שהנכס באמת שווה. עם זאת, זינוק ממושך במחירים לא אומר בהכרח שאין סיבה טובה לכך, וכאשר מסתכלים על הנסיבות החריגות הקשורות למגיפה - ביקוש עצור, שיעורי משכנתא נמוכים, היצע נמוך באופן חריג - אתה יכול לטעון שזהלאבועה.
"זה תערובת של דברים", אומר ג'ף אוסטרובסקי, אנליסט דיור בבנקרייט. "יש לנו נגיף הקורונה שדוחף אנשים לחפש יותר מקום, או מיקומים שונים, שפע של בני דור המילניום בשנות רכישת הבתים שלהם, שוק עבודה שהיה איתן לעובדי צווארון לבן, שוק מניות שהיה מתגמל, ו בהחלט יש איזו פסיכולוגיית המונים שבה יש חשש להחמיץ. זה באמת עניין מעורב, אבל עדיין יש יותר קונים ממוכרים כרגע”.
ושםהםסימנים לכך שהקצף בשוק מתחיל לדעוך בהדרגה. למרות שהמחירים עדיין מטפסים, יולי היה החודש השלישי ברציפות בו הצמיחה משנה לשנהירדו(יולי עמד על 10.3% לעומת 12.7% ביוני 2021). לפי איגוד המתווכים הלאומי,בתים שלא נמכרו עלו ב-3.3% ממאי עד יוני,סימן לכך שההיצע צובר בהדרגה מאוד קרקע לפי הביקוש.
וככל שמחירי הדירות מטפסים, נראה שיש מגבלות על מה שהרוכשים מוכנים לשלם, גם עם ריביות נמוכות.
"יש לנו כמה סימנים לעייפות קונים", אומר אוסטרובסקי. "בוודאי שיש קונים שחוקים בגלל שהם סוכלו. אנחנו שומעים סיפורים על בתים שיוצאים לשוק ומקבלים 40 הצעות בסוף שבוע; זה אומר שיש 39 אנשים שהגישו הצעה ולא קיבלו את הבית. אז כן, עבור הרבה קונים זה מרתיע, במיוחד אם אין לך הרבה כסף למקדמה או שאתה לא קונה במזומן”.
לאן הולך השוק?
לא קל לחזות את שוק הדיור, אבל רוב המומחים לא מצפים להתרסקות. בניגוד למשבר הדיור של 2007, שנגרם מאקלים גרוע של הלוואות, שוק הדיור המחומם יתר על המידה של היום הוא תוצאה של היצע וביקוש.
"בשנים 2005 עד 2007, המלווים פשוט זרקו משכנתאות על כל מי שרצה - הלוואות לאפס, הלוואות הפחתה שליליות - כל הדברים המטורפים. וזה פשוט לא קיים היום", אומר אוסטרובסקי. הוא מוסיף כי הוא לא חושב שגם העלאה אפשרית בריביות המשכנתאות תהיה גורם גדול לצינון השוק הנוכחי, שכן הריבית במהלך הטירוף של 2007 היה כמעט כפול ממה שאנשים משלמים כעת.
במקום זאת, מומחי דיור רבים חושבים שהשוק הנוכחי של המוכרים יימשך עד 2022, או לפחות עד שהיצע הדיור ישיג את הביקוש. ולמרות שמלאי הדירות מתחיל לעלות, הוא נותר נמוך באופן יוצא דופן בסך הכל. זה נתמך על ידי לאחרונהדו"ח מכון קרקע עירונישמרמז על כךדיור מתחיל(פרויקטי בנייה חדשים למגורים) יעלו לקצב המהיר ביותר שלהם מאז 2007, אך עדיין לא יצליחו לעמוד בביקוש העצור.
"הקונצנזוס בקרב כלכלני דיור הוא שיש לנו מחסור ארוך טווח בבתים, וזה הולך להיות איתנו לזמן מה", אומר אוסטרובסקי. "זה אולי יקל קצת, אבל הגורמים הבסיסיים לא נעלמים."
