מדוע כדאי לקרוא את היסטוריית ההיתרים של בית לפני שאתה קונה אותו

בהתחשב בהוצאות ובצרות הכרוכות ברכישת בית, זה די מדהים שרוב האנשים מבצעים רק מחקר שטחי על הנכס. הם עשויים לעצור כמה פעמים כדי להסתובב; הם כנראה ישכרו מפקח שייקח אמְעַטמבט מעמיק יותר (אם כי רוב בדיקות הביתהם לא בדיוק מה שאתה יכול לקרואמְמַצֶה), ולהסתמך על אחיפוש כותרתכחלק מבדיקת הנאותות הרגילה של המלווה. חוץ מזה, המקום שאתה עומד להפיל עליו הון קטן הוא כנראה קופסת מסתורין.

לדוגמה: הסיפון הזה מאחור, חדר האמבטיה השני החדש שהמתווך לא הפסיק להזכיר, בריכת השחייה החדשה - היוהיתריםמשך לפרויקטים האלה? או שמא העבודה הזו עשתה על ידי הבעלים בעצמו על הנמוך? פקח בית, לא משנה כמה יסודי, לא יוכל לדעת אם נשלף אישור רק על ידי הסתכלות על העבודה (אם כי עבודה באיכות עשה זאת בעצמך עשויה להתריע על האפשרות שלפרויקט אין אישור). ואתה צריך לדעת, כי עבודה לא מורשית על הבית הזה תהפוך לבעיה שלך אם משהו יתמוטט איתו, ויכולה להשפיע על הערך העתידי של הבית.

אישורים הכרחיים

רוב הרשויות המקומיות דורשות אישורים למגוון של שיפוצים גדולים בבית. הרשימה של פרויקטיםהמצריכים אישורים בדרך כלל כוללים שינויים גדולים כמו תוספות, הוספת בריכות, שינוי קו הגג או עבודות חשמל ואינסטלציה גדולות. אישור יכול להיות יקר ואורך זמן, אך הוא מבטיח שהעבודה תתבצע על פי חוקי הבנייה המקומיים מכיוון שהוא מפעיל תהליך בדיקה ומעדכן את הערכת השווי של הבית לצרכי מס. במילים אחרות, משיכת היתר שומר על העבודה למעלה ולמעלה.

אבל יש אנשים שנמנעים מלמשוך אישורים מאותן סיבות: הם לא רוצים לבזבז את הזמן והכסף הנוסף, הם לא רוצים להיות מוטרדים בבדיקות (אולי בגלל שהם חותכים פינות ולא עושים את העבודה כמו שצריך), והם לא רוצים שהארנונה שלהם תעלה כי הם שיפצו את המטבח שלהם. לא קשה מדי להתחמק בלי לקבל אישור, במיוחד אם העבודה לא נראית בקלות מהרחוב.

אם אתה קונה בית עם הרבה שיפורים לא מורשים, כל הבעיות הפוטנציאליות האלה הופכותשֶׁלְךָבעיות פוטנציאליות. והבעיות האלה יכולות להיות גדולות:

• סכנה פיזית הנובעת מעבודה לקויה - למשל, שריפות חשמל מחיווט לא תקין, דליפות גז ממתקני דוד עשה זאת בעצמך, סיפון שקרס עקב בנייה לא נכונה

• קנסות והוצאות אם תתגלה העבודה. ייתכן שתידרש לקרוע חיווט לא מותר, למשל, ולעשות זאת מחדש על חשבונך - וזהרָצוֹןלהיות באחריותךכבעל הנכס הנוכחי, גם אם לא היה לך שום קשר לעבודה המקורית.

• קנסות מס אם השומה של הבית הייתה צריכה לעלות לאחר שיפור גדול.

• ביטוחעשוי להכחישכל תביעה הכרוכה בעבודה שנעשתה ללא אישורים ובדיקות מתאימות, כך שאם יתרחש אסון, אתה עלול למצוא את עצמך משלם על תיקונים מכיסם.

גם אם העבודה נעשתה ברמה גבוהה מאוד ואין לך בעיות או תלונות, עבודה לא מורשית יכולה לחזור לרדוף אותך.

היסטוריית היתר

למרבה המזל, בדרך כלל לא קשה לחפש את היסטוריית ההיתרים של נכס. להלן הצעדים הבסיסיים שעליך לנקוט:

• תשאל את הבעלים הנוכחי.אם הבעלים הנוכחי טוען שכל העבודות בבית הותרו, הם אמורים להיות מסוגלים לספק לך את ניירת ההיתר ומידע בדיקה.

• פנה למשרד הבנייה המקומי.לרוב העיריות יש רישומים ציבוריים זמינים באינטרנט. ייתכן שתצטרך ליצור חשבון כדי לגשת אליהם, אבל אז אתה אמור להיות מסוגל לבצע חיפוש בכתובת ולראות את כל האישורים שנשלפו. בדוק את אלה מול כל עבודה שאתה רואה שהיה צריך לדרוש אישור, או כל דבר שפקח הבית שלך סימן כחשוד. אם אין פורטל מקוון, ייתכן שתצטרך ללכת למשרד באופן אישי כדי לבקש את הרישומים.

• מדה מרובע.השווה את השטח הרשמי הרשמי המופיע בקובץ עבור הבית עם המדה הרבוע שאתה רואה בפועל. משרדי עירייה רבים יכולים לתת לך מידע זה; אם לא, אתרים כמוכריש נכסאולי יוכל לספק אותו. אם יש הבדל דרסטי - נניח שיש בבית 500 רגל מרובע יותר ממה שרשום ברשומות הרשמיות - זה עשוי להיות תוספת שלא הותרה.

השלבים הבאים

אם אתה מגלה עבודה לא מותרת לפני רכישת הבית, יש לך כמה אפשרויות:

• בקש מהבעלים הנוכחי לתקן את הבעיות: ייתכן שהוא יוכל למשוך אישורים רטרואקטיבית אם ישלמו קנס וידאגו לבדיקה. אם הרשויות המקומיות דורשות הסרה או החלפה של העבודה, הן יכולות לשלם כדי לבצע אותה.

• בקשו הוזלת מחיר. אתה יכול להעריך את עלויות שלילת היתרים רטרואקטיביים בעצמך ואת עלויות ביצוע העבודה מחדש או הסרת עבודה בלתי מותרת, ולבקש מהמוכר להפחית את מחיר המכירה כדי לפצות אותך, או אפילו לשלם לך סכום מזומן לכיסוי העלויות .

לבסוף, כמובן, אתה יכול פשוט להתרחק: אם בבית יש הרבה עבודה לא מותרת, זה עלול להיות צרות יותר ממה שהוא שווה - ואם המוכרים כבר מחפים על מעשיהם, ייתכן שלא תוכל לסמוך עליהם בכל מקרה.