האם מימון בעלים הוא פעם רעיון טוב?

אם תכננתם לקנות בית, אולי שמתם לב שלאחרונה זה נהיה קצת יותר מאתגר. כשהאינפלציה מפחידה פוליטיקאים וכלכלנים כאחד,הפדרל ריזרב העלה את הריבית ב-0.75% החודש, ולמרות שזה אולי לא נראה הרבה, יש לזה השפעה עצומה על שוק המשכנתאות. שיעורי הריבית על משכנתאות לבית זינקו לרמות הגבוהות ביותר מזה יותר מעשור.

ולהעמיד את ההלוואההוא דבר אחד.להעפיל לזה זה משהו אחר. אִםציון האשראי שלך מבולגןאחרי שלוש שנים מרגשות של מגיפה, אתה מעודכן בכל החוב שלך אבל יש לך יותר מדי ממנו, או שאין לך מספיק מזומנים בבנק, תהיה לך קושי להיענות למשכנתא. במילים פשוטות, רכישת בית החלומות שלך פשוט נעשתה קשה הרבה יותר. למרבה המזל, גם אם התקשיתם להיענות למשכנתא או שהתעריפים הנוכחיים גורמים לכם לסחרחורת, אינכם צריכים עדיין להתחייב לשכור או לגור בביתכם הנוכחי לעתיד הנראה לעין. מימון בעלים עשוי להיות דרך קדימהלְלֹאמשכנתא - אבל רק אם הנסיבות מתאימות.

חוזי קרקע FTW

מימון בעלים (המכונה לפעמים מימון מוכר) הוא מושג פשוט בבסיסו: אתה נכנס למה שמכונה "חוזה קרקע" או "חוזה למעשה". בעל הבית שאתה רוצה לקנות מסכים לתת לך לשלם לו לאורך זמן עבור הבית. אתה נותן להם את המקדמה שלך, שניכם מתקשרים בחוזה המעניק לכם "בעלות שוויונית" של הנכס (כלומר יש לכם חלק בבעלות), ואתם משלמים תשלומים חודשיים למשך כמה שנים. בדרך כלל ההסדרים הללו הם לטווח קצר: לאחר חמש או לכל היותר עשר שנים תידרש לשלם תשלום אחרון (ענק) לסיום המכירה.

הרעיון הוא שבכל חודש אתה מרוויח קצת יותר הון עצמי בנכס, אז אחרי חמש שנים בערך אתה יכול לחזור לבנקים ולקבל את המשכנתא הזו, ואז אתה משלם את היתרה שחייבים והבית שלך. לעתים קרובות המוכר יחזיק בבעלות על הבית עד שתשלם את התשלום הסופי הזה, כך שהם (בדרך כלל) מבחינה טכנית נשארים בעלי הנכס בזמן שאתה גר שם.

היתרונות של מימון בעלים

היתרונות של מימון בעלים עבור קונה הם די ברורים:

• מְהִירוּת.מכיוון שמדובר בחוזה בין שני אנשים פרטיים, לא יידרש חודשים של שליחת פקס חסרת תועלת של מסמכים למספרים שונים כדי לבצע את המכירה.

• עלויות סגירה נמוכות יותר.אין עמלות בנק או עלויות אחרות הקשורות למכירה מגובת משכנתא.

• גְמִישׁוּת.לבעלים אולי לא אכפת כמה אתה יכול להוריד ויכול להיות גמיש לגבי הסכום שאתה צפוי לשלם בכל חודש. למעשה, כל היבט של העסקה הוא גמיש, כך שניתן להתאים אותה לצרכים של שני הצדדים די בקלות.

עבור המוכר, ההטבות כוללות גם מכירת הבית כפי שהוא. הקונה תמיד יכוללִשְׁאוֹללבדיקה או הערכה, כמובן, אך המוטיבציה של המוכר להסכים לתנאים אלו עשויה להיות נמוכה. היתרונות של המוכר כוללים גם את היכולת למכור את החוב תמורת תשלום חד פעמי, ובטיחות - אם הקונה לא מצליח לבצע את התשלומים, הוא מקבל את הביתואת המקדמה, ולאחר מכן למכור את הביתשׁוּב.

סיכונים למימון בעלים

זכור שבעל הנכס עדיין עשוי לבצע בדיקת אשראי — ועלול להחליט שלא למכור לך מכל סיבה שהיא. וזה בהנחה שהם בעניין מלכתחילה.

ישנם סיכונים גם עבור הקונה:

• תעריפים גבוהים יותר.לעתים קרובות אתה צריך לשלם ריבית גבוהה יותר על עסקאות אלה. מצד שני, מכיוון שההסדרים הללו הם לטווח קצר, סביר להניח שתשלמו פחות בריבית בסך הכל.

• עיקול אפשרי.אם המוכר נושא משכנתא על הנכס, ייתכן שלבנק תהיה היכולת — והרצון — לעקל אם הנכס יימכר. לא כדאי לנסות הסדר מימון בעלים אלא אם המוכר מחזיק בנכס באופן חופשי וברור.

• תשלום הבלון הזה. רוב המשכנתאות הן לטווח של 15 או 30 שנה, כלומר התשלומים קבועים. ההתאמות היחידות שיבוצעו יהיו כרוכות בעלויות נאמנות עבור הארנונה ותשלומי הביטוח שלך - תשלום המשכנתא בפועל יהיה באותו חודש וחודש. אבל עם מימון מוכר, כמעט תמיד יש תשלום בלון לאחר מספר שנים בלבד, אז אתה צריך להיות מוכן לכסות את זה. אם אתה סומך על קבלת משכנתא בעוד 10 שנים מהיום וזה נופל, אתה יכול להיגמר בלי כלום.

• משפטית.הסדר מימון בעלים הוא חוזה משפטי, אזתמיד, תמיד לשכור עורך דיןכאשר נכנסים לאחד. לא משנה כמה פשוט זה נראה, אתה צריך ייעוץ משפטי מומחה לפני החתימה.

עבור המוכר, הסיכון העיקרי הוא שהקונה יפסיק לשלם ולאחר מכן מסרב לעזוב את הנכס — או שישאיר אותו פגום וזקוק לתיקונים יקרים.

מציאת מימון לבעלים

כל זה נאמר, מימון בעלים הוא לא בדיוק הסדר נפוץ. ישנן מספר דרכים שבהן תוכל לנסות לזהות הזדמנויות מימון לבעלים:

• לִשְׁאוֹל.אם יש בית ספציפי שאתה מעוניין לקנות, תמיד כדאי פשוט ליצור קשר עם המוכר ולשאול אם הם יהיו פתוחים לבחון סידור כזה. לחלופין, אם אתה שוכר בית או רואה בתים להשכרה שמתאימים לקריטריונים שלך, שאלת רכישה במימון בעלים עשויה למצוא את בעל הבית פתוח.

• אפליקציות נדל"ן.אפליקציות נדל"ן ומנועי חיפוש כמו Trulia או Redfin בדרך כלל מאפשרים לך להוסיף מימון בעלים כמשתנה בחיפושים שלך.

• מתווכים.אנשי מקצוע מקומיים בתחום הנדל"ן עשויים לדעת על בעלי נכסים שמחפשים או פתוחים למכירות מסוג זה. ביצוע כמה שיחות טלפון עשוי לעשות את העבודה.

• FSBOs.אנשים המפרטים את בתיהם כ"למכירה על ידי הבעלים" עשויים להיות פתוחים יותר למימון בעלים, מכיוון שהם כבר מחפשים לדחות את דמי המתווך ולטפל בדברים בעצמם.

הערה אחרונה: מכיוון שעסקאות מימון בעלים הן חוזים, ניתן לנהל משא ומתן על כמעט כל היבט של המכירה. אל תניח הנחות ווודאו שעורך הדין שלכם יודע את הצרכים והרצונות שלכם כאשר הוא בוחן הסכם כלשהו. לבסוף, ודא שאתה מבין כל פרט לפני שאתה חותם.

מימון בעלים אינו דרך טיפוסית לרכישת בית, אבל זו אפשרות נוספת. אם בדקתם משכנתאות מסורתיות והגעתם לחסר, זו עשויה להיות הדרך שלכם קדימה.