רכישת בית היא אבן דרך מרכזית בראש רשימות המטלות של אנשים רבים בחיים - ואולי גם רשימת הפחדים הפיננסיים שלהם. אבל זו בהחלט לא חייבת להיות חוויה מפחידה או מלחיצה. עם זמן, טיפול ומחקר, אתה יכול להשתלט על תהליך רכישת הבית.
פוסט זה הופיע במקור בLearnVest.
כי בעוד ציד בתים בפעם הראשונה יכול להיות מרגש, סיפורים עלמצער על טעויות רכישת ביתוהתמוטטות שוק הדיור הלא כל כך רחוקה נתנה לו גם ראפ גרוע על היותו תהליך מלחיץ ומבלבל. זה לא חייב להיות - זו הסיבה שיצרנו רשימת תיוג שימושית זו בת תשעה שלבים, שעוזרת להסביראיך להתכונן לקניית בית-ולעזור לשמור על הכספים שלך בתהליך.
1. קבע מה אתה באמת יכול להרשות לעצמך
ובכן, אין כאן הפתעות: הצעד הראשון שלך בתהליך רכישת הבית הוא לקבוע את התקציב שלך, בדיוק כפי שהיית עושה בכל החלטה פיננסית גדולה אחרת.
אבל איפה כדאי להתחיל?
"ככלל אצבע, אתה צריך להסתכל על מחירי דירות שהם פי שניים עד שלושה מההכנסה השנתית שלך", אומר טום גילמור, CFP® ב-שירותי תכנון LearnVest. "זה עוזר להבטיח שאתה לא לוקח על עצמך התחייבות למשכנתא גדולה יותר ממה שאתה יכול להרשות לעצמך."
אם כבר מדברים על משכנתאות, גילמור ממליץ שהתשלומים בדרך כלל לא יעלו על 28% מההכנסה החודשית שלך ברוטו - אבל אם יש לך עלויות גבוהות אחרות, כמו שכר לימוד בבית ספר פרטי, זה יכול להיות נבון לקצץ את האחוז הזה אפילו יותר. אם אינך בטוח מה מציאותי, שקול לבקש עזרה מאיש מקצוע פיננסי, שיוכל לעזור לך להוביל אותך לפירוט מתאים, בהתבסס על המצב האישי שלך.
לאחר שהגדרת את התקציב שלך, הגיע הזמן לעשות זאתתסתכל על עתודות המזומנים שלך. גילמור מציע לחסוך מינימום של 20% עבור המקדמה שלך כדי למנוע צורך בקנייהביטוח משכנתא פרטי, בתוספת 3% נוספים עבור עלויות סגירה. (עוד על כך בהמשך.)
אתה גם רוצה לוודא שיש לך מספיק חסכונות כדי לעזור לשלם עבור כל שיפורים בבית, קישוטים או עלויות הובלה ותחזוקה שונות שעלולות לצוץ - במלואן. תרגום: אל תשתמש בקרן החירום שלך כדי לכסות עלויות אלו.
"להיות בעל בית מגיע לרוב עם הפתעות, כמו צינור שהתפוצץ באמצע הלילה שצריך לתקן מיד", אומר גילמור. "אז אתה צריך להיות מוכן כלכלית להפתעות האלה, מה שאומר שאסור לך לרוקן את קרן החירום שלך עבור הוצאות כמו ריהוט או שיפוץ."
2. גלה איזו משכנתא מתאימה לך - וקבל אישור מראש
כעת, לאחר שסיפקת את המספרים שלך, הגיע הזמן להתחיל לקנות מלווה משכנתאות עם מוניטין של שירות לקוחות טוב וסגירות בזמן. סביר להניח שיהיו לך הרבה שאלות - כמו כמה זמן ייקח התהליך ומהן ההנחיות המתאימות - אז בחר מלווה שיענה על כולן בצורה משביעת רצון.
לאחר מכן, החליטו איזו משכנתא הכי הגיונית עבורכם. יש הרבה אפשרויות שונות לשקול. למרות שגילמור מייעץ לבחור באחת מהשתיים הנפוצות ביותר: משכנתא בריבית קבועה, שבה הריבית שלך נשארת קבועה למשך כל תקופת ההלוואה, או משכנתא בריבית מתכווננת (ARM), שבה הריבית שלך משתנה כדי לשקף את השינויים בשוק.
"[זרועות] יכולות להיות אופציה טובה - אבל בדרך כלל רק אם אתה מתכנן לגור בבית שלך לא יותר מהתקופה הקבועה המקורית", אומר גילמור. "אחרת, אם הריבית תעלה, אתה עלול למצוא את עצמך עם תשלום משכנתא גבוה ממה שתכננת, ובהתאם לתקציב שלך, ייתכן שלא יהיה בר קיימא."
לגבי משך ההלוואה שלך, גילמור מעדיף תקופה של 30 שנה על פני 15 - גם אם אתה חושב שאתה יכול לשלם את הבית שלך מהר יותר.
"בניית הון עצמי בבית יכולה להיות דרך טובה להגדיל את העושר שלך, אבל חשוב שתעשה זאת בצורה שלא תמתח את הכספים שלך יותר מדי", הוא מזהיר. "דברים יכולים להיות ממש מכוערים כששוק הדיור יורד, אז אולי זה רעיון טוב לקחת משכנתא ל-30 שנה אבל להאיץ את התשלומים החודשיים כאילו יש לך משכנתא ל-15 שנה. אם אי פעם תצטרך להוריד את התשלום שלך בעתיד, עדיין תהיה לך אפשרות זו."
הבא ברשימת המטלות שלך: הגש בקשה לאישור מראש, התהליך שבו מלווה בוחן את המידע הפיננסי שלך - כמו דוח האשראי שלך, W2s ודפי בנק - ומתחייב לתת לך משכנתא בשיעור ריבית מוגדר. זה רעיון טוב לשקול לעשות זאת עכשיו, כי זה יכול להוכיח למוכר שאתה קונה מוסמך, וברגע שתוגש הצעה, הבנק רק יצטרך להעריך את הבית - לא את הנכסוהכספים שלך.
אבל מילה לחכמים: בנק עשוי לאשר לך הלוואה גדולה יותר ממה שקבעת שאתה יכול לעמוד בו. אז אל תתפתו מהממצאים שלהם - והישארו עם המספר שנחתתם עליו בשלב הראשון.
3. שקול הפעלת ניסיון פיננסי
אם הרעיון של חוסר יכולת לממן את המשכנתא שלך משאיר אותך ער בלילה, שלב זה נועד לשכך את הפחדים הללו על ידי הדמיית החוויה של להיות בעל בית - לפני שאתה קונה.
התחל על ידי סיכום כל העלויות החודשיות הקשורות לרכישת בית, כולל תשלום המשכנתא החזוי שלך, הערכות מס וביטוח, עמלות HOA ועלויות אחזקת הבית. ואל תדאג אם אין לך מספרים קונקרטיים - הנקודה היא לבדוק אם אתה יכול להרשות לעצמך סכום כדורסל.
אם סכום ההוצאות שווה ליותר ממה שאתה משלם עבור דיור כעת, החסר את שכר הדירה שלך מהסכום הכולל. ההבדל הוא מה אתה צריך לשקול להעביר לחשבון החיסכון שלך לכמה חודשים כדי לדמות את מה שאתה משלם כדי לכסות את העלויות החודשיות של הבית החדש שלך.
אם אתה יכול לעשות זאת בנוחות, אז היה סמוך ובטוח שאתה כנראה יכול להתמודד עם ההוצאות האופייניות של להיות בעל בית. אבל אם אינך יכול - או שאתה עושה פשרות לא נעימות - שקול להתאים מחדש את מחיר הבית שלך עד שכל העלויות הללו יהיו ריאליות על ההכנסה הנוכחית שלך.
4. החלט אילו תכונות הן חובה וחובה
זה אדם בר המזל הנדיר שמוצא את הבית המושלם במסגרת התקציב שלו, אז לפני שאתה יוצא לציד בתים, עשה סיעור מוחות של רשימה של מה שאתה בהחלט חייב למצוא בבית - ואילו תכונות הן פשוט תוספות נחמדות.
דוגמאות לחומרי חובה עשויות לכלול את מספר חדרי השינה וחדרי האמבטיה, קרבה לעבודה ולמקומות אחרים שאתה נוהג לבקר בהם, וגישה למחוזות בית הספר המועדפים עליך. ייתכן שיש לך גם העדפה חזקה לגבי כמות השטח החיצוני שבית מציע, והאם הוא מוכן למעבר דירה.
דברים שלא צריכים להיות ברשימת החובה שלך? הדרך אהבית מעוצב, גינון מטופח היטב, בריכה - או כל דבר אחר שתוכל לתקן או להתקין בקלות בעצמך.
עיין ברשימה זו אם אתה זקוק לעזרה בהמשך הדרך בקבלת החלטה אובייקטיבית בין שני בתים או יותר - כמו גם כדי להזכיר לך מה באמת חשוב, לעומת מה שיכול לפתות אותך לשלם יותר מהנדרש.
5. התחל לחפש בתים, והחליט אם אתה צריך סוכן נדל"ן
עכשיו לחלק המהנה: ציד בתים! גלישה במשאבים מקוונים כמוטרליהעבור בתים זמינים בשכונה שלך הוא מקום טוב להתחיל בו, והוא יכול לעזור לאשר אם התקציב שלך וחפצי הבית שלך סבירים לאור מה שיש למכירה.
זה גם הזמן הטוב ביותר להחליט אם תעסיק סוכן נדל"ן, אם עדיין לא עשית זאת. למרות שאינך מחויב לעשות זאת, יש כמה יתרונות פוטנציאליים לעבוד עם אחד. קודם כל, סוכן יכול לספק גישה ליותר אפשרויות בית ממה שסביר להניח שתמצא את עצמך, כמו גם לקבוע פגישות צפייה. מכיוון שקניית דירה יכולה להיות תהליך רגשי, סוכן יכול לשמש גם כמתווך בינך לבין המוכר.
כדי למצוא מישהו, ראיינו כמה סוכני קונים - זה אומר שהם מייצגים אותך באופן בלעדי, ולא את המוכר, עד שתזהה מישהו שמבין את הצרכים שלך וגורם לך להרגיש בנוח. כשלב אחרון, בדוק את אתר האינטרנט של מועצת רישוי הנדל"ן של המדינה שלך כדי לוודא שהם רשומים ושלא נרשמו נגדם תלונות או השעיות.
אבל בין אם תחליט לשכור סוכן ובין אם לא, אתה צריך להתחיל לפעול עכשיוצופה בכמה שיותר בתים.
6. ביטוח בית מחקר
סביר להניח שהמלווה שלך ידרוש את שם הסוכנות שתספק לך ביטוח דירה, וזו הסיבה שאתה צריך לחפש הצעת מחיר בזמן שאתה עדיין מחפש בתים.
ביטוח בסיסי מכסה בדרך כלל שריפה, גניבה, נזקי סערה ואחריות במקרה שמישהו ייפצע ברכוש שלך ותובע אותך. אבל אתה יכול גם להוסיף רוכבים עבור דברים כמו תכשיטים יקרים, רהיטים וציוד משרדי ביתי, כמו גם לבחור לקבל ביטוח הצפה נוסף אם הבית שלך נמצא באזור מועד לשיטפונות.
כדי למצוא ספק, אתה יכול לחפש באינטרנט, מסוכנות לסוכנות, או להשתמש בסוכן עצמאי, שיכול לספק מספר הצעות מחיר לבדיקה בו-זמנית. זה משתנה בהתאם לאזור שלך וכמובן, לערך הבית שלך, אבל אתה יכול להעריך את העלויות שלךכָּאן.
7. הכנס הצעה
אז התאהבת בנכס שעונה על כל הצרכים שלך וחלק מהרצונות שלך - והוא בטווח המחירים שלך. בואו להציע הצעה!
אבל כאן זה יכול להיות מסובך: אתה לא רוצה להקטין את ההצעה שלך ולהסתכן באובדן הבית לקונה אחר או להעליב את המוכר - אבל אתה גם לא רוצה לשלם יותר ממה שצריך. אז איך נוחתים על המספר האידיאלי?
אמנם אין כללים קשיחים, אבל כמה גורמים יכולים לעזור להכריע את ההחלטה שלך.
ראשית, תסתכל על מכירות בתים אחרות באזור. האם הבית שאתה רוצה במחיר סביר בהשוואה? האם בתים אחרים נמכרו בפחות או יותר מהמחיר המבוקש? אם הם נמכרו בסכום השווה למחיר המחירון של המוכר שלך, זו אינדיקציה טובה שאתה צריך להציע מספר קרוב לבקש.
לאחר מכן, שקול כמה זמן הבית נמצא בשוק, וכמה מתמריץ בעל הבית למכור. לדוגמה, אם המוכר מתגורר בבית מעבר בזמן שהוא ממתין למכירה, ייתכן שיש לך סיכוי טוב יותר לגרום למוכר לקבל הצעה מוזלת. אבל אם הוא מוציא כלאחר יד את הבית לשוק כדי לראות כמה הוא יכול להרוויח, ייתכן שהמוכר יתכן יותר לחכות למחיר המושלם.
לבסוף, איך השוק בשכונה? האם זה כמו העיר ניו יורק, שבה דירות נחטפות עם הצעות רק במזומן, או שאתה במיקום של לאס וגאס, שבו בתים ריקים הם אתר נפוץ? במצב הקודם, ייתכן שיהיה רעיון טוב להתחיל עם הצעה חזקה לנצח צבא של מחזרים אחרים, בעוד שאולי יש לך יותר מרחב פעולה בשוק כמו וגאס.
8. עיין בחוזה והגש את בקשתך למשכנתא
המוכר קיבל את הצעתך - מזל טוב! אבל לפני שאתה חותם על הקו המקווקו, אתה צריך להקפיד לבדוק את החוזה ביסודיות ולהבין כל סעיף בודד.
שימו לב במיוחד למקרים בחוזה, המפרטים מצבים שבהם אתם יכולים לצאת מהמכירה כדי לעזור להגן על עצמכם במקרה שמשהו ישתבש. לדוגמה, תרחישים כאלה יכולים לכלול אם אתה מגלה שבבית יש פגמים פיזיים חמורים או אם הבנק שלך מבטל את המימון.
אם כבר מדברים על ליקויים, עכשיו זה גם הזמן שבו תעבירו את הבית לבדיקה, שעולה בדרך כלל בין200 ו-500 דולר. אם יש בעיות, כמו קמין שאינו מתפקד או דוד ישן, ייתכן שתוכל לבקש הוזלת מחיר כדי לסייע בכיסוי עלות התיקונים. ואם אתה מוצא שוברי עסקה, כמו בסיס לא יציב או עובש רציני, יש לך אפשרות לסגת עכשיו.
ברגע שהמפקח שלך יאשר שאין ליקויים גדולים שיכולים להשפיע על ערך הבית, תגיש בקשת משכנתא. סקור את כל עלויות הסגירה - אלו שחסכת בתקווה עד 3% לשלם עבורן, שעשויות לכלול שכר טרחת עורך דין, ביטוח רכוש וארנונה חלקית - לפני שאתה חותם על החוזה.
9. חתמו על המסמכים
לפני היום הגדול, אתה זכאי להליכה כדי לאשר ששום דבר לא השתנה מאז הבדיקה. אחרי זה,ודא שיש לך את כל הכסף הנדרשעבור הסגירה חוטית לחשבון הנכון.
בקש מסוכן ההתנחלות לקבל עותקים של כל הניירת עליה תחתום לפני הסגירה, כדי שתוכל לעיין בהן בקפידה בשעות הפנאי שלך. אתה תשים את ג'ון הנקוק שלך על כמה פריטים, כולל הצהרת הפשרה HUD-1, המפרטת את כל העלויות הקשורות למכירת הבית; הצהרת חוק האמת בהלוואות הסופית, המתארת את עלות ההלוואה ושיעור הריבית; וניירת המשכנתא הסופית שלך.
ביום הסגירה, הביאו את תעודת הזהות שלכם עם תמונה וכן כל ניירת שקיבלתם לאורך תהליך רכישת הבית, לרבות תעודות ביטוח ובדק בית.
לאחר שחתמתם על הניירת, יימסרו לכם המפתחות... ותהפכו רשמית לבעלים של בית!
רשימת תיוג: אני מוכן לבית! 9 שלבים לקניית בית ללא מתח| LearnVest
LearnVest Planning Services היא יועצת השקעות רשומה וחברת בת של LearnVest, Inc., המספקת תוכניות פיננסיות ללקוחותיה. המידע המוצג הוא למטרות המחשה בלבד ואינו מיועד לייעוץ השקעות, משפטי או תכנון מס. שירותי התכנון של LearnVest וכל צד שלישי שמופיע, מקושר או מופיע בדרך אחרת בהודעה זו הינם נפרדים ואינם קשורים ואינם אחראים זה למוצרים, לשירותים או למדיניות של זה.
תמונה מאתרוֹצֵחַ(שטרסטוק). תמונות נוספות מאתשרה ריד,מריון דוס,קריסטן וויטלי,דיוויד בראון, וטים פירס(פליקר).
רוצה לראות את העבודה שלך על Lifehacker? אֶלֶקטרוֹנִיאנדי.
