חמש דרכים להציל את הבית שלך אם הוא מוצע למכירה פומבית של שריף

אם יש לך בית עם משכנתא, המילה המפחידה ביותר שאתה יכול לשמוע - מפחידה אפילו יותר טרמיטים—הוא עיקול. תהליך זה, המופעל בדרך כלל על ידי אי ביצוע תשלומי ההלוואה שלך, הוא הדרך שבה המלווה מקבל את כספם בחזרה. תהליך העיקול יכול להיות ארוך ומסובך (בהוואי המְמוּצָעעיקול לוקחכמעט 7שנים), ולבעלי בתים יש בדרך כללאפשרויות נוספותממה שהם עשויים להבין בתחילהמַאֲבָק, האט, וסיים עיקול.

אם הטקטיקות הללו נכשלות, הבית עומד לעתים קרובות למכירה במכירה פומבית של שריף, היכן שהבית נמצאנמכר בהצעה הגבוהה ביותרכך שהמלווה יכול להחזיר (חלק מההשקעה) שלו. בדרך כלל קיים תהליך מכוח המדינה להודיע ​​לציבור (ולבעל הבית הנוכחי) שהבית עומד להימכר, אשר דורש פרק זמן מסוים בין ההודעה לבין המכרז בפועל. זה יכול להיות תקופה של ימים או שבועות, בהתאם לחוקים באזור שלך.

אם לא הצלחתם לעצור את העיקול והבית שלכם רשום למכירה פומבית, אתם עשויים לחשוב שהגיע הזמן לארוז הכל ולהתחיל לבנות את חייכם מחדש. אבל גם אם הבית שלך מתוכנן למכירה פומבית, זה לא מאוחר מדי. הנה חמישה דברים שאתה יכול לנסות כדי לעצור את המכירה ולהציל את הבית שלך.

שלם מה שאתה חייב

אמנם אין זה סביר שיש לך את הכסף לשלם את החוב הקיים שלך למלווה שלך (הבית שלך הוא עיקול, אחרי הכל), אם אתהלַעֲשׂוֹתלפתע משיגים את הכספים האלה, בדרך כלל אתה יכול לסיים עיקול עד ליום המכירה הפומבית על ידי תשלום החוב שלך - כולל כל עמלות שהמלווה הוסיף לחשבון. זה נקרא אהחזרת משכנתא,ולמרות שזה יכול להיות יקר ומורכב יותר ככל שמתקרבים למכירה הפומבית של השריף, בדרך כלל אפשר לפחות להפסיק, כל עוד הבית לא נמכר רשמית.

להכריז על פשיטת רגל

הגשת פרק 7 או פרק 13 פשיטת רגל היאיעיל בעצירת תהליך העיקולבכל השלבים, כי בדרך כלל בית המשפט יורה על אשהייה אוטומטיתשעוצר את התהליך על עקבותיו. פרק 13 נחשב בדרך כלל לבחירה הטובה יותר אם אתה מנסה לשמור על הבית (בניגוד לניסיון פשוט לסלק חובות). זה יכול לעבוד גם אם הבית שלך כבר רשום למכירה פומבית - אבל תצטרך להגיש את הניירת ואת פסק הדין לפני תאריך המכרז,ותצטרך לקבל את ההזמנה למחלקת השריף המקומית שלך בזמן כדי שהם יוכלו לבדוק אותה ולהסיר את הבית שלך מהרישומים שלהם.

פשיטת רגל היא לא כישוף קסם - המלווה יכול בסופו של דבר לבטל את השהייה הזו - אז אתה צריך לראות בכל עיכוב מתנה ולהתחיל לפתור את הבעיה באמצעות שינוי הלוואה או פתרון אחר.

תתבע את המלווה

ישנם שני סוגים של תהליכי עיקול: שיפוטי (שם המלווה תובע אותך ומקבל צו בית משפט להתחיל את התהליך) וחוץ שיפוטי, כאשר תנאי המשכנתא מאפשרים למלווה פשוט להמשיך מבלי להטריד את בתי המשפט.

אם העיקול שלך היה לא שיפוטי, זה אומר בתי המשפטיכול להיות אופציהעבורך, גם אם הבית שלך מתוכנן למכירה פומבית (סביר להניח שלא תוכל לתבוע אם העיקול שלך הוא שיפוטי, כי בתי המשפט כבר שקלו). זוהי אפשרות טובה רק אם יש לך עילה לתביעה; עצם הגשת התביעה רק תאט את העניינים לפרק זמן קצר. אם אינך יכול להוכיח שהמלווה עשה שגיאה חמורה או הפר את החוקים המקומיים, זה כנראה לא יעבוד כדי להפסיק את המכרז.

שנה את ההלוואה הקיימת שלך

כאשר עומדים בפני עיקול או מצב מכירה של שריף, חשוב לזכור את הכלל מספר אחת של משכנתאות: הבנק רק רוצה את הכסף שלו, ותמיד יבחר בדרך הקלה והבטוחה ביותר להשיג אותו. עיקול אומר שהם קבעו שאתה כבר לא קל או בטוח. הגשת בקשה לאשינוי הלוואה- אפילו בשלב מאוחר של התהליך לאחר שהבית שלך נרשם למכירה פומבית - יכול לעצור את התהליך הקר. אם זה מצליח, אתה יכול פשוט לחדש את תשלומי המשכנתא שלך.

זה יכול לעבוד כיחוק פדרלימונע מלווים לערוך מכרז עיקול אם אהפחתה בהפסדהבקשה מתקבלת 37 ימים לפני המכרז. ההצלחה של אסטרטגיה זו תלויה בכמות זמן ההובלה שיש לך - אם אתה מקבל הודעה שהבית שלך עומד למכירה פומבית בעוד חודשיים, למשל, יש לך זמן להגיש בקשה להפחתה, שתעצור את התהליך. אם לאחר מכן תוכל להתעדכן בתשלומים שלך או לנהל משא ומתן על שינוי או פתרון אחר, אתה עשוי לבטל את המכרז ולהציל את הבית שלך.

עיין בחוקי "זכות הגאולה".

לבסוף, גם אם אינך יכול לעצור את המכירה הפומבית של ביתך, ייתכן שעדיין תהיה לך אפשרות אחרונה:זכות הגאולה.לא בכל המדינות יש חוקי פדיון, אבל אלה שיש להם חלון זמן לאחר המכרז שבו בעלי בתים יכולים לשלם את מלוא הסכום המגיע להם בתוספת כל עלויות נוספות ולהחזיר את הבעלות על ביתם. לדוגמה, בניו ג'רזי יש אתקופה של 10 ימיםלאחר מכירה פומבית שבה ניתן להגיש התנגדות למכירה (ולעתים קרובות ניתן להאריך תקופה זו גם על ידי הגשת בקשה לפשיטת רגל). בפילדלפיה, לבעל הבית לשעבר ישתשעה חודשיםלפדות את הנכס - והבעלים החדש יכוללהפסיד כסף כלשהוהם משקיעים בנכס אם הבעלים הקודם מצליח.