ההוצאה השנייה בגודלה לבעלי בתים, אחרי המשכנתא, היא בדרך כלל ארנונה. עִם30 עד 60 אחוזעל שווי יתר של רכוש חייב במס, יש סיכוי טוב שאתה משלם יותר מהחלק ההוגן שלך בארנונה. הנה איך להילחם - ולהפחית - את חשבון הארנונה שלך.
כל כמה חודשים אני מתכווץ כשאני צריך לכתוב צ'קים ענקיים עבור מיסים של בית ספר, כפר ומחוז. השנה, לעומת זאת, התכווצתי קצת פחות. הארנונה שלי השנה נמוכה ב-23% מהשנה שעברה, חיסכון של כמעט 2,000$ הודות למחאת מס מוצלחת (המחאה השניה המוצלחת שלי מתוך ארבעה ניסיונות).
למרבה הצער, כמו להתעשר לאט (שהיווה השראה לפוסט זה)מציין, פחות מ-5 אחוזים מבעלי הנכס מערערים על השומה שלהם. אולי התהליך נראה מסובך או שבעלי בתים לא מודעים לכמה הם יכולים לחסוך. למרות שתהליך הערעור הוא רק מעט יותר מהנה מהגשת מס הכנסה, הסיכוי לחסוך מאות או אלפי דולרים שווה בדרך כלל את השעות הבודדות שלוקח לעשות זאת.
עודכן כדי להוסיף:ציינתי זאת בתגובות, אבל כדאי לציין מראש: חלק מהמחוזות - אך לא כולם - שומרים לעצמם את הזכותהַעֲלָאָהההערכה שלך כתוצאה מהסקירה. אז עדיף לעשות הערכה (ראה להלן) כדי לראות אם כדאי להגיש אם יש סיכון שזה יקרה - בדוק את משרד השומה המחוזית שלך כדי לברר את המדיניות שלהם. אתה יכול לבצע את השלבים שלהלן מבלי להוציא שקל כדי לראות אם זה שווה את זה - ואם המחוז שלך לא מעלה הערכות בגלל ערעורים, אין לך מה להפסיד, באמת.
כיצד מחושבים מיסי הרכוש שלך
הארנונה שלך מבוססת על "שווי השוק ההוגן" של הבית שלך - סכום הכסף שקונה היה מוכן לשלם עבור הבית שלך אם הוא היה למכירה. ערך זה מחושב על ידי השמאי של המחוז שלך, אבל יש הרבה מקום לטעות. שמאים יכולים להעריך יתר על המידה את ערך הבית שלך על ידי ביצוע שגיאות בשטח הכולל, במספר החדרים ובפרטים אחרים. כמו כן, מכיוון שהם בדרך כלל לא שולחים שמאי לבחון כל בית אלא משתמשים בכלי הערכת שווי אוטומטי, השמאים אינם מודעים להיבטים של הנכס שלך שעלולים להוריד את ערכו (ובכך להפחית את חשבון המס שלך): דברים כמו גג דולף או ציפוי ישן שצריך להחליף.
גם כל אזור שונה, וחלק מהמחוזות אינם מעדכנים את ערכי הבתים מדי שנה אלא עושים זאת כל שנה שנייה או אפילו כל חמש שנים. המשמעות היא שכאשר מחירי הדיור יורדים, אתה עדיין יכול לשלם מסים על הערך המוערך מדי של הבית שלך.
כיצד להגיש ערעור
החדשות הטובות הן ברגע שאתה מתמודד בהצלחה עם ההערכה, סביר להניח ששווי שוק הוגן מופחת יישאר זהה בשנים הבאות, אלא אם כן ערך הבית שלך יעלה עקב שיפורים שאתה מבצע או שוק דיור פורח. הנה מה לעשות.
שלב 1. שים את תאריך המועד האחרון להגשה בלוח השנה שלך
כל שנה עליך לקבל מכתב בדואר המודיע לך על שווי ביתך. המועד האחרון להגשת ערעור הוא בדרך כלל תוך חודש מההודעה הזו, לכן חשוב לא להתמהמה עם הערעור. (קבל את העצה של Rich Slowly לרשום את תאריך ההגשה בלוח השנה שהלוואי שהייתי עושה בשנים קודמות; יותר מדי שנים שכחתי מההערכה עד שהיה מאוחר מדי).
שלב 2: עבור אל אתר האינטרנט של המחוז
לכל אזור יש תהליך ערעור שונה, אז תצטרך להיכנס לאתר הממשל המקומי שלך כדי לקבל את ההוראות המלאות והטפסים להגשת ערעור. פשוט חפש משהו כמו "שמאי מחוז כתום". כדאי להחזיק את חשבון הארנונה האחרון בהישג יד, כך שתוכל להזין את מספר החבילה של הנכס שלך במידת הצורך.
שלב 3. חפש טעויות בתיאור הנכס שלך
אתר המחוז צריך לרשום פרטים המשמשים להערכת הנכס שלך. בדוק את כל המידע עבור טעויות: מספר חדרי שינה וחדרי רחצה, קטגוריית נכסים (למשל, מגורים, חד או דו משפחתי), סה"כ שטחים מרובע, מוסך וכל השאר. כשהגשתי את הערעור הראשון שלי, גיליתי שהשמאי חשב שיש לי חדר אמבטיה אחד יותר מלא ממה שיש לבית הזה באמת (שלושה וחצי חדרי שירותים זה קצת מוגזם!). אפילו טעויות קטנות, כמו גדלים לא נכונים של חדרים עלולות להפחית את ההערכה שלך. הוול סטריט ג'ורנלמציינת אישה אחת הורידה את הערכתה ב-45% לאחר שגילתה שהמעריך חשב שחדר אחד גדול ב-300 רגל מרובע מאשר בפועל.
כמו כן, ייתכן שלא תצטרך לעשות זאת עבור הערעור שלך, אבל מצאתי שזה חיזק את הטענה שלי כאשר כללתי הערכות לגבי הערך של הטעויות הללו. לדוגמה, השתמשדוח עלות מול ערך של שיפוץלהעריך את שווי המכירה החוזרת של חדר אמבטיה נוסף (בניו יורק, זה 19,000 $ - אז הורדתי את זה משווי השמאי במכתבי לפקיד השומה. עוד על זה עוד מעט.).
שלב 4. מצא את ערכי השוק של לפחות חמישה בתים דומים
ערכים משוערים ומחירי מכירת בתים עבור בתים דומים בשכונה שלך מהווים את המקרה החזק ביותר שהבית שלך מוערך יתר על המידה. חלק מהמחוזות הופכים את הנתונים האלה לזמינים לציבור וניתנים לחיפוש מאתר המעריך, אבל עבור אלה שלא, אתה יכול להשתמש ב-Zillow כדי לחפש אחר מכירות בתים אחרונות (בתוך שלוש שנים). שמור (למשל, בקבצי PDF) את אלה הדומים לבית שלך שנמכרו בפחות מהערך המוערך של הבית שלך. רק ודא שהנכסים שאתה בוחר באמת דומים לשלך (מבחינת גודל, מספר חדרים וכן הלאה), ואל תכלול מכירות "מוזלות" כמו עיקולים או מכירות בחסר.
אתה יכול גם לקבל סוכן נדל"ן או שמאי שיעזור לך למצוא נכסים דומים, אבל תשלום עבור הערכה עשוי לעלות בסביבות 400-500 דולר. (הצלחתי להשתמש בדוח הערכה שנדרש למימון מחדש בערעור שלי, כך שזו אופציה עבורך אם קנית או מימנת לאחרונה את ביתך.)
שלב 5. רשום את התיקונים הגדולים הדרושים בביתך כדי להפוך אותו למכירה
צלם תמונות והכנת רשימה של דברים כמו גג דולף, קיר גבס סדוק או בעיות אחרות. אתה יכול גם להשתמש באתר הערכת תיקונים לבית, כגוןHomeAdvisorאוֹHomeWyse, כדי להחסיר עלויות אלה משווי השוק שלך.
שלב 6. מלא את טופס הערעור של השומה ושלח את הראיות שלך
לבסוף, הגיש את הערעור שלך. רוב המחוזות עושים את זה בכתב או מאפשרים לך להגיש תביעה מקוונת. הנה אמכתב ערעור על ארנונה לדוגמהשתוכל לשלוח יחד עם הערעור שלך. הוא כולל נקודות קלות לקריאה עם תבליטים כמו:
על פי רישום הנכסים שהגשת, שמתי לב לפערים הבאים בין הרישומים שלך לבין מה שנמצא כעת בביתי.
אין לי סיפון כפי שצוין. שווי מס משוער - $2,200,
בבית שלי אין מוסך 3 מכוניות כפי שצוין. יש לו רק חניון 2 מכוניות. שווי מס משוער - $1,500.
הבית אינו 1,800 רגל מרובע של שטח מגורים כפי שמצוין בכרטיס רישום הארנונה שלך. יש לי רק 1,000 רגל מרובע. ערך מופחת של $7,500.
אנא קזז את הסכום הזה מההערכה שלי 11,200 $
לאחר מכן, נותר רק להמתין (חודשים!) להחלטה. אם האתגר לא הצליח, המשיכו לנסות (אפשר אפילו לערער על ההחלטה הראשונית או לפנות לערעור אישי). הגשתי ערעור ארבע פעמים, והצלחתי פעמיים. לאחר הפעם האחרונה שהערעור שלי נדחה, השתמשתי במשרד יועצי מס רכוש שבעצם עשה עבורי את כל האמור לעיל. זה היה יקר - 40% מחסכון המס של השנה (יש לשלם, אבל רק אם מחאת המס הצליחה) - אבל אני עדיין זוכה להשאיר את שאר 60% החיסכון במס. משרדי שמאים לעתים קרובות לא אוהבים כאשר אתה משתמש בצד שלישי כדי לערער על ההערכה שלך ("אנחנו עושים את זה כל כך קל!" הם אומרים); זה פשוט מספיק עבור כל בעל בית לעשות, אבל תלוי כמה אתה עומד להרוויח או כמה זמן נשאר לך להגיש, אתה יכול לשקול לשכור איש מקצוע או ללכת למסלול עשה זאת בעצמך קודם.
כך או כך, בין אם אתה גר באאזור ארנונה גבוה או נמוך, תוכל לראות חיסכון משמעותי על ידי מימוש זכותך לערער על חשבון המס שלך.
תמונות מאתJSlavy(Shutterstock),פיקסל אמברגו(Shutterstock),תמונות_של_כסף.
