קרדיט: Shutterstock
ראיתם או שמעתם פעם פרסומת שטוענת שתוכלו לקנות בית בקלות באמצעות תוכנית להשכרה לבעלות? חלקם גורמים לזה להישמע כאילו כל מה שאתה צריך לעשות זה לשלם שכר דירה לכמה שנים, ואז בום, אתה הבעלים של הבית.
אבל זה לא ממש פשוט כמו שזה נראה, וזו לא הבחירה הטובה ביותר לכל מצב. אם אתה חושב עלקניית ביתבשלב מסוים, הנה מה שאתה צריך לדעת על אפשרות זו.
מהי בעלות על דירה להשכרה לבעלות?
באופן בסיסי ביותר, הסכם שכירות לבעלות הוא הסכם שבו אתם מתכננים לרכוש בית לאחר שכירתו למשך מספר שנים. אבל יש כמה שיטות שונות לארגן את זה.
שתי הקטגוריות של הסכמי שכירות לבעלות הן חכירהאוֹפְּצִיָהוחכירהלִרְכּוֹשׁ.
אפשרות שכירות:לרוכש יש אפשרות לרכוש את הבית בתום תקופת השכירות, אך אינו מחויב בכך.
רכישת שכירות:על הרוכש לרכוש את הבית בתום תקופת השכירות. אם לא, יצטרכו לשלם קנסות המפורטים בהסכם. עונשים אלה עשויים לכלול חילוט כספים שנתרמו למקדמה.
מהן ההטבות של השכרה לבעלות?
הסדרי השכרה לבעלות יכולים להציע חווית בעלות על בית בזמן שאתה מתכונן לעלויות של רכישת מקום משלך.
"עבור קונה, יכול להיות שהם צריכים לבנות אשראי, לצבור זמן בעבודה או לחסוך כסף עבור המקדמה ועלויות הסגירה", אמר.רון יומס, מתווך שבסיסו בלקסינגטון, קנטקי. "למוכר עם נכס שקשה יותר למכור, זו עשויה להיות אופציה למשוך עוד קבוצה של קונים פוטנציאליים".
שכירות לבעלות יכולה גם לעזור לקונה לנעול מחיר, מה שיכול לעזור לו להתכונן טוב יותר לנטל הכלכלי של בעלות על הבית. "השכרה לבעלות נמשכת שנים, מה שנותן לקונה את היתרון להיות מסוגל לסגת מהרכישה אם השוק יקבל ירידה, או שיש לו מחיר נמוך ננעל אם שוק הנדל"ן יגדל", אמרה ביאטריס דה יונג, צרכנית מומחה לטרנדים בפלטפורמת מכירות ביתיותפתח דלת.
זה יכול גם לספק תקופת בדיקה לקונים. "אתה תקבל ניסיון ממקור ראשון איך תהיה בעלות על הבית הזה, איזה סוג של תחזוקה נדרשת ואם הפריסה והגודל מתאימים לחיים שלך", אמר דה יונג.
מהם הסיכונים?
יומס הסביר שבמכירה רגילה, לקונה ולמוכר יש קשר מוגבל. בתרחיש של השכרה לבעלות, יש הרבה מגע, כשהמוכר משמש כבעל הבית של הקונה במשך כמה שנים. אם תחליטו שאתם לא מחבבים אחד את השני מסיבה כלשהי, זה יכול להיות מערכת יחסים מתוחה למשך פרק זמן ניכר. בנוסף, המוכר בדרך כלל צריך לתחזק את הנכס, מה שיכול להיות קשה אם אותו אדם לא רגיל להיות בעל בית.
ולקונה יש הרבה זמן למצוא בעיות עם הנכס ולדרוש מהמוכר-סלאש-בעל הבית לבצע תיקונים, אמר יומס. יחד עם זאת, הקונה לא באמת יכול להרגיש נוח בביתו על ידי ביצוע שיפוצים או אפילו ביצוע שינויים פשוטים עד להשלמת הרכישה, במקרים רבים.
למה יש לו ראפ גרוע?
בשוק של מוכרים, יש ביקוש גבוה יותר לנכסים, כך שפחות מוכרים מרגישים שהם צריכים לפנות להסכם שכירות לבעלות. אבל שוק קונים שבו מכירות בתים איטיות יותר "הוא הזמן הטוב ביותר למצוא מוכרים נואשים מספיק כדי לבדר אפשרויות השכרה לבעלות", אמר יומס.
במיתון האחרון, חלק מהמוכרים נקטו בעסקאות שכר דירה כדי להבטיח שבתיהם לא יישארו בשוק במשך חודשים (או שנים) בזמן שהם נאבקו לשלם את המשכנתאות שלהם. כַּמָהתוכניות ממשלתיותהשתלטו גם על נכסים מעוקלים וסיפקו אותם בשכר דירה למשפחות מעוטות יכולת.
אבל החיסרון המוחשי יותר של הסכמי שכירות לבעלות, מעבר לסטיגמה הפיננסית של המיתון הגדול, הוא ההתמודדות עם שחקנים גרועים.
"שטר הנכס לא מועבר על שמך עד שתסגור את הבית במלואו", הזהירה מרינה ואאמונדה, מומחית להשקעות נדל"ן בפלטפורמת המכירות.HouseCashin.com. "זה יכול להפוך לבעיה אם מסיבה כלשהי המוכר לא ישלם את המיסים או המשכנתא שלו. הבית עלול להיכנס לעיקול".
איך לגרום להסכם דיור להשכרה לבעלות לעבוד
"המפתח לעסקת שכר דירה מוצלחת היא ציפיות סבירות וחוזה מוגדר בבירור מההתחלה", אמר יומס.
קבל בדיקה לפני תחילת תקופת השכירות כדי לתעד בעיות קיימות ולהסכים לכל תיקון שעל המוכר לטפל, המליץ Humes.
החוזה צריך להגדיר בבירור מי אחראי לתיקונים ותחזוקה במהלך תקופת השכירות.
בחוזה יש לציין גם את גובה המקדמה הנדרשת לרכישת הנכס בתום תקופת השכירות. אם נגבה כסף במהלך חוזה השכירות כדי לעבור למקדמה זו, יש לציין את הגבייה והחזרה של הכספים הללו בחוזה.
