כיצד להתמודד עם קנייה ומכירה של בית בו זמנית

רכישת בית היא מאמץ עצום, והניירת, המועדים והמחקר יכולים להיות יותר מקצת מלחיצים. מצמידים את זה למכירת בית בו זמנית, וזה יכול להפוך לכאב ראש אחד גדול וסוחף. הנה כמה דברים שכדאי לזכור כאשר אתה קונה ומוכר בית בו זמנית.

לשם הבהרה, אתה יכול לקנות ולמכור ביתסְבִיבבאותו זמן, אבל באופן טבעי, אתה לא הולך לסגור על בית חדש בדיוק באותו יום שאתה מוכר את הבית הישן שלך. זה יהיה מדהים אם הכל היה מתוזמן כל כך מושלם, אבל התהליך לא כל כך מסודר - לפחות לא אורגני. אתה נתון לחסדי השוק והקונים הפוטנציאליים. אולי תמצא בית נהדר שאתה מוכן לקנות אבל אף אחד לא הציע הצעה על הבית הנוכחי שלך, או שמישהו מוכן לקחת את הבית הנוכחי שלך אבל עדיין לא מצאת מקום חדש.

יש דרכים לסדר את התאריכים האלה, אבל רוב הסיכויים שתצטרך להתמקד יותר בקנייה או במכירה תחילה, ויש יתרונות וחסרונות לכל אחד מהם.

היתרונות והחסרונות של מכירה תחילה

כשאתה מוכר את הבית שלך לפני שאתה קונה בית חדש, אתה יודע עם כמה כסף אתה צריך לעבוד. זה גם קל יותר לקבל משכנתא חדשה לאחר שמכרת את הבית הישן שלך. לא יהיו לך שני תשלומי משכנתא שיעכבו אותך. מבחינה לוגיסטית, מכירה ראשונה היא בדרך כלל הדרך הטובה ביותר ללכת. אבל זה בא עם כמה חסרונות, גם.

ראשית, אתה יכול למכור בלי שיהיה לך שום דבר בתור. ייתכן שתצטרך לשכור בזמן שאתה מחפש בית חדש, או לשמור כמה חפצים באחסון. אבל יש דרכים לעקוף את זה, אליהם נגיע בהמשך.

לבסוף, אם אתה רוצהלהשקיע את הון הבית שלך, תצטרך לדעת את המספרים שלך. לדוגמה, לפני שתמכור את ביתך, תגיש בקשה להלוואת בית, או מסגרת אשראי להון בית (HELOC). הלוואה זו מבוססת על סכום הבית שכבר שילמת עבורו - שלךהון עצמי. אתה יכול להשקיע את ההלוואה הזו כדי להרוויח תשואה. אבל אם מחירי הדירות עולים בזמן שאתה מחכה, אתה מאבד את הערך של התשואה הזו.

הנהשער בנקכיצד תוכל להגיע "מתחת למים" על המשכנתא שלך:

נניח, למשל, שאתה חייב 300,000 $ על המשכנתא שלך, אבל מחירי הדירות באזור שלך צנחו, ועכשיו שווי השוק של הבית שלך הוא רק 200,000 $. המשכנתא שלך תהיה 100,000 $ יותר משווי הבית שלך. אם המשכנתא שלך נמצאת מתחת למים, הרבה יותר קשה לקבל אישור למימון מחדש של חובות או הלוואה חדשה בתנאים נוחים יותר.

כמובן, יש מידה מסוימת של סיכון בהשקעה מסוג זה, וזה לא תמיד הגיוני. אם אתההםלתוך התרגול הזה, זו רק עוד סיבה להכיר את השוק. אבל עוד מעט נגיע לזה.

היתרונות והחסרונות של רכישה ראשונה

אם אתה קונה בית לפני שאתה מוכר את הישן שלך, יש לך מספיק זמן לעבור. זה נותן לך יותר זמן להכין את הבית שלך למכירה ולהקל על התהליך.

כמובן, אם הבית שלך לא נמכר במשך זמן מה, ייתכן שאתה משלם שתי משכנתאות בבת אחת. אם הבית שלך כבר משולם, זה לא עניין גדול, אבל רובנו היינו נאבקים עם שני תשלומי משכנתא. בנוסף, קשה יותר לזכות במשכנתא חדשה אם יש לך שני תשלומי משכנתא, כי יש לך יחס חוב להכנסה הרבה יותר גבוה. מדריכי ביתמסביר איך זה עובד:

כדי לקנות בית לפני שאתה מוכר, ההכנסה שלך תצטרך לתמוך בשני תשלומי המשכנתא בו זמנית. אם אתה נאבק רק כדי שתהיה לך מספיק הכנסה כדי לזכות בהלוואה החדשה מבלי לחשב את המשכנתא הישנה שלך, סביר להניח שלא תוכל להעפיל עם שניהם אלא אם כן תוכל למצוא מלווה שיאפשר יחס חוב להכנסה גבוה יותר.

אם אתה קונה קודם אבל לא מוצא מיד קונה למקום הישן שלך, אתה יכול אולי להשכיר את הבית הישן שלך לזמן מה. זה יעזור לך לכסות את תשלומי המשכנתא בזמן שאתה עובר לביתך החדש. כמובן, עכשיו יש לך כאב ראש נוסף של להיות בעל בית.

חקור את שוק הנדל"ן

למרות שמכירה ראשונה עשויה להיראות כמו ההימור הטוב ביותר, זה תלוי גם בשוק. בדוק מחירים באזורים שבהם אתה גם קונה וגם מוכר,האתר המשפטי נולו מסביר. כדאי לברר אם השוק מעדיף את המוכרים או הקונים. כך תוכלו לייעל את התפקיד החזק יותר שלכם תוך הגנה על עצמכם בתפקיד החלש יותר, כהגדרתם.

ככלל, אתה רוצה למכור ראשון בשוק של קונים. בשוק של מוכרים, ייתכן שתשקול לקנות תחילה, בתנאי שהנכס שלך אכן יכול להימכר במהירות.

תיאום תאריכי סגירה

באופן אידיאלי, אתה רוצה שתאריך הסגירה של הבית הישן שלך יגיע אחרי הבית החדש שלך. אתה יכול להתאים את תאריכי המכירה והקנייה קצת יותר טוב על ידי הכנה לאחד תוך ביצוע אקטיבי של השני.

לדוגמה, אם אתה מוכר את הבית הנוכחי שלך באופן פעיל תחילה, התכונן לרכישת בית חדש בינתיים. חקור את האפשרויות שלך, שמור על ציון האשראי שלך גבוה וחקר הלוואות. יש לנוטיפים נוספים להתכונן לרכישת בית עתידית, אז הקפד לבדוק אותם.

אם אתה קונה קודם באופן פעיל, אתה יכוללהכין את ביתך למכירה בינתיים. לטפל בבעיות תחזוקה, לטשטש ולנקות, מחקר מתווכים ודייגים הביתה, וכן הלאה.

הוסף חוזה מגירה

אתה יכול גם לתאם תאריכים על ידי בקשה להוסיף תנאי לחוזה שלך, בין אם אתה קונה או מוכר. אם אתה קונה, אתה יכול לבקש מהמוכר להתנות את הרכישה שלך במכירת הבית הנוכחי שלך. נולומסביר שזה עשוי לעבודלמוכרים שמתקשים למצוא קונה. הם מוסיפים כי אתה צריך להיות מוכן לתת להם סיבות מדוע הבית שלך כנראה יימכר במהירות.

אם אתה מוכר, אתה יכול לנהל משא ומתן עם הקונה שלך במקום זאת. בקשו להוסיף מגירה לחוזה שגורמת את מועד הסגירה להתאים לתאריך המציאת והסגירה של בית חדש. נולו אומר:

למרות שקונים מעטים יסכימו לתקופה פתוחה, חלקם יהיו כל כך להוטים לקנות את הבית שלכם שהם יסכימו לדחות את הסגירה עד שתסגרו על בית חדש או עד שיחלוף מספר מסוים של ימים, המוקדם מביניהם. הקפד גם לחקור היטב את השוק לפני שאתה מוכר, כדי שתהיה קונה יעיל, שיכול להציע את המחיר הנכון בתנאים אטרקטיביים.

שוב, זה לא תמיד אפשרי, וזה תלוי גם בשוק. אבל זו אופציה.

אפשרות נוספת היא אהשכרה חזרהאוֹהסדר חכירה בחזרה. עם שכירות חזרה, הקונה מסכים "להשכיר" את הבית הנוכחי שלך לזמן קצר לאחר מכירתו. אתה מנהל משא ומתן על מחיר נמוך יותר, או מסכים לשלם לבעלים החדש שכר דירה. בתמורה, אתה יכול להישאר בבית שלך בדרך כלל 60 עד 90 ימים בזמן שאתה מוצא אחד חדש. Realtor.com יש עודעל זה כאן, אבל זכור שלא כל המלווים מאפשרים זאת. אבל זה יותר נוח מאשר למכור את הבית שלך, לעבור לדירה להשכרה, ואז לעבורשׁוּבלתוך הבית החדש שלך.

שקול מימון גישור

הלוואות גישורזמינים במיוחד עבור אלה שקונים ומוכרים בית בו זמנית. אתה מקבל הלוואה לטווח קצר כדי לכסות את המקדמה על הבית החדש שלך לפני מכירת הבית הישן שלך. ואז אתה מחזיר את ההלוואה כאשר המקום הישן שלך נמכר.

אבל הלוואת גישור אינה זולה.נולו מסביר את זה:

עם זאת, הלוואות גישור יכולות להיות הרבה יותר יקרות מאשר הלוואות משכנתא או הון דירה רגילות (תשלומים מוקדמים גבוהים יותר כמו גם ריביות), ולא קל לזכות בהן - אתה צריך שיהיה לך הרבה הון עצמי בבית הנוכחי שלך. מספיק הכנסה לשלם את שני תשלומי המשכנתא ללא הגבלת זמן. הדרישות כולן שוללות את היתרונות של ההלוואה!

אתה יכול גם לקבל הלוואת הון בית, או HELOC, אבל ייתכן שלא תוכל לרשום את הבית שלך מיד. חלקם גם בוחרים לקבל הלוואה לטווח קצר מבן משפחה לכיסוי המקדמה ועלויות הסגירה.

עם מעט הכנה, אפשר למזער את הלחץ של קנייה ומכירה של בית בו זמנית. הכר את השוק, הכר את האפשרויות שלך והמצא תוכנית כדי להפוך אותו לחלק ככל האפשר.

פוסט זה פורסם במקור ב-2015 ועודכן ב-11 בנובמבר 2020.